35 200 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Защитников Кавказа, 136
Этаж
4 / 7
Площадь (общая)
24.3
Площадь (жилая)
20.6
Высота потолков
2.8
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 450 000
Купить апартамент 24.3 м² в ЖК Skyville в Сочи
вид на горы
4 этаж
Красная Поляна р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q3 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -35 200 000 | |||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 18 000 | 2 235 331 | 2 463 669 | 2 689 630 | 2 951 394 | 3 239 333 | 3 573 642 | 3 904 473 | 4 287 720 | 4 709 292 | 5 198 754 | 5 683 123 | 6 244 236 | 6 861 459 |
| руб. | 0 | 2 163 331 | 2 391 669 | 2 617 630 | 2 879 394 | 3 167 333 | 3 501 642 | 3 832 473 | 4 215 720 | 4 637 292 | 5 126 754 | 5 611 123 | 6 172 236 | 6 789 459 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 18 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 |
Операционные расходы | руб. | -22 556 | -739 224 | -807 726 | -875 514 | -954 044 | -1 040 427 | -1 140 717 | -1 239 966 | -1 354 939 | -1 481 412 | -1 628 252 | -1 773 562 | -1 941 899 | -2 127 064 |
Коммунальные услуги | руб. | -18 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 |
Аренда ЗУ | руб. | -911 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 |
Налог на имущество0.40% | руб. | -3 645 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 |
30% | руб. | 0 | -648 998 | -717 500 | -785 288 | -863 818 | -950 201 | -1 050 491 | -1 149 740 | -1 264 713 | -1 391 186 | -1 538 026 | -1 683 336 | -1 851 673 | -2 036 838 |
Чистый денежный поток | руб. | -35 204 556 | 1 496 107 | 1 655 943 | 1 814 117 | 1 997 350 | 2 198 906 | 2 432 925 | 2 664 507 | 2 932 781 | 3 227 880 | 3 570 502 | 3 909 562 | 4 302 337 | 4 734 396 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -35 204 556 | -33 708 449 | -32 052 506 | -30 238 389 | -28 241 039 | -26 042 133 | -23 609 208 | -20 944 701 | -18 011 919 | -14 784 039 | -11 213 536 | -7 303 974 | -3 001 637 | 1 732 758 |
| Срок окупаемости | 12 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -35 200 000 | |
Операционные доходы | 18 000 | 6 861 459 |
| 0 | 6 789 459 | |
Компенсация коммунальных расходов | 18 000 | 72 000 |
Операционные расходы | -22 556 | -2 127 064 |
Коммунальные услуги | -18 000 | -72 000 |
Аренда ЗУ | -911 | -3 646 |
Налог на имущество0.40% | -3 645 | -14 580 |
30% | 0 | -2 036 838 |
Чистый денежный поток | -35 204 556 | 4 734 396 |
Денежный поток наростающим итогом | -35 204 556 | 1 732 758 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 900 203 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~739 224 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 160 980 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Профильная компания — профессиональное управление, специализация на формате
Комиссия УК30%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Красная поляна
Итоговый скор
8.5/10
9.1/10
6.4/10
9.7/10
9.9/10
Загрузка
