35 200 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Защитников Кавказа, 136
Этаж
4 / 7
Площадь (общая)
24.3
Площадь (жилая)
20.6
Высота потолков
2.8
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 450 000
Купить апартамент 24.3 м² в ЖК Skyville в Сочи
вид на горы
4 этаж
Красная Поляна р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q3 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -35 200 000 | |||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 12 000 | 1 889 976 | 2 455 916 | 2 681 102 | 2 942 013 | 3 229 014 | 3 562 291 | 3 891 987 | 4 273 985 | 4 694 184 | 5 182 135 | 5 664 843 | 6 224 127 | 6 839 339 |
| руб. | 0 | 1 817 976 | 2 383 916 | 2 609 102 | 2 870 013 | 3 157 014 | 3 490 291 | 3 819 987 | 4 201 985 | 4 622 184 | 5 110 135 | 5 592 843 | 6 152 127 | 6 767 339 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 12 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 |
Операционные расходы | руб. | -15 038 | -635 617 | -805 401 | -872 955 | -951 230 | -1 037 331 | -1 137 312 | -1 236 220 | -1 350 819 | -1 476 879 | -1 623 266 | -1 768 078 | -1 935 866 | -2 120 429 |
Коммунальные услуги | руб. | -12 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 |
Аренда ЗУ | руб. | -608 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 | -3 646 |
Налог на имущество0.40% | руб. | -2 430 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 | -14 580 |
30% | руб. | 0 | -545 391 | -715 175 | -782 729 | -861 004 | -947 105 | -1 047 086 | -1 145 994 | -1 260 593 | -1 386 653 | -1 533 040 | -1 677 852 | -1 845 640 | -2 030 203 |
Чистый денежный поток | руб. | -35 203 038 | 1 254 359 | 1 650 515 | 1 808 148 | 1 990 783 | 2 191 683 | 2 424 979 | 2 655 767 | 2 923 167 | 3 217 305 | 3 558 869 | 3 896 765 | 4 288 261 | 4 718 911 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -35 203 038 | -33 948 678 | -32 298 163 | -30 490 016 | -28 499 233 | -26 307 549 | -23 882 570 | -21 226 803 | -18 303 636 | -15 086 331 | -11 527 461 | -7 630 697 | -3 342 435 | 1 376 476 |
| Срок окупаемости | 12 лет 10 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -35 200 000 | |
Операционные доходы | 12 000 | 6 839 339 |
| 0 | 6 767 339 | |
Компенсация коммунальных расходов | 12 000 | 72 000 |
Операционные расходы | -15 038 | -2 120 429 |
Коммунальные услуги | -12 000 | -72 000 |
Аренда ЗУ | -608 | -3 646 |
Налог на имущество0.40% | -2 430 | -14 580 |
30% | 0 | -2 030 203 |
Чистый денежный поток | -35 203 038 | 4 718 911 |
Денежный поток наростающим итогом | -35 203 038 | 1 376 476 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 10 мес. |
Что важно учесть
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 554 848 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~635 617 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~919 232 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Профильная компания — профессиональное управление, специализация на формате
Комиссия УК30%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Красная поляна
Итоговый скор
8.5/10
9.1/10
6.4/10
9.7/10
9.9/10
