67 160 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
2 / 6
Площадь (общая)
42.2
Площадь (жилая)
35
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 590 000
Купить квартиру 42.2 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
Максимальный денежный поток в ЖК
вид на горы
2 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -67 160 000 | ||||||||||
Операционные доходы | руб. | 478 082 | 6 814 684 | 7 502 381 | 8 225 608 | 9 038 568 | 9 932 825 | 10 939 682 | 11 998 558 | 13 188 814 | 14 498 096 | 15 972 236 |
| руб. | 446 082 | 6 718 684 | 7 406 381 | 8 129 608 | 8 942 568 | 9 836 825 | 10 843 682 | 11 902 558 | 13 092 814 | 14 402 096 | 15 876 236 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 32 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 |
Операционные расходы | руб. | -229 553 | -2 033 767 | -2 205 691 | -2 386 498 | -2 589 736 | -2 813 301 | -3 065 015 | -3 329 734 | -3 627 299 | -3 954 618 | -4 323 155 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -84 400 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 |
Коммунальные услуги | руб. | -32 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 |
Налог на имущество | руб. | -1 632 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 |
25% | руб. | -111 521 | -1 679 672 | -1 851 596 | -2 032 403 | -2 235 641 | -2 459 206 | -2 710 920 | -2 975 639 | -3 273 204 | -3 600 523 | -3 969 060 |
Чистый денежный поток | руб. | -66 911 470 | 4 780 917 | 5 296 690 | 5 839 110 | 6 448 833 | 7 119 524 | 7 874 668 | 8 668 825 | 9 561 515 | 10 543 478 | 11 649 081 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -66 911 470 | -62 130 553 | -56 833 863 | -50 994 753 | -44 545 921 | -37 426 396 | -29 551 729 | -20 882 904 | -11 321 389 | -777 911 | 10 871 170 |
| Срок окупаемости | 9 лет 5 мес. |
Показатель | 1-й период Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -67 160 000 | |
Операционные доходы | 478 082 | 15 972 236 |
| 446 082 | 15 876 236 | |
Компенсация коммунальных расходов | 32 000 | 96 000 |
Операционные расходы | -229 553 | -4 323 155 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -84 400 | -253 200 |
Коммунальные услуги | -32 000 | -96 000 |
Налог на имущество | -1 632 | -4 895 |
25% | -111 521 | -3 969 060 |
Чистый денежный поток | -66 911 470 | 11 649 081 |
Денежный поток наростающим итогом | -66 911 470 | 10 871 170 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 5 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~4 787 592 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~2 033 767 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~2 753 826 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
Загрузка
1 450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 47.8 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 390 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 81.1 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 300 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 87 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 490 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 82.4 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря