67 160 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
2 / 6
Площадь (общая)
42.2
Площадь (жилая)
35
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 590 000
Купить квартиру 42.2 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
Максимальный денежный поток в ЖК
вид на горы
2 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -67 160 000 | ||||||||||
Операционные доходы | руб. | 24 000 | 6 721 244 | 7 399 597 | 8 112 545 | 8 914 200 | 9 796 020 | 10 789 197 | 11 833 024 | 13 006 726 | 14 297 799 | 15 751 909 |
| руб. | 0 | 6 625 244 | 7 303 597 | 8 016 545 | 8 818 200 | 9 700 020 | 10 693 197 | 11 737 024 | 12 910 726 | 14 201 799 | 15 655 909 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 24 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 |
Операционные расходы | руб. | -88 524 | -2 010 407 | -2 179 995 | -2 358 233 | -2 558 644 | -2 779 099 | -3 027 394 | -3 288 350 | -3 581 777 | -3 904 544 | -4 268 073 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -63 300 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 |
Коммунальные услуги | руб. | -24 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 |
Налог на имущество | руб. | -1 224 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 |
25% | руб. | 0 | -1 656 312 | -1 825 900 | -2 004 138 | -2 204 549 | -2 425 004 | -2 673 299 | -2 934 255 | -3 227 682 | -3 550 449 | -3 913 978 |
Чистый денежный поток | руб. | -67 224 524 | 4 710 837 | 5 219 602 | 5 754 312 | 6 355 556 | 7 016 921 | 7 761 803 | 8 544 674 | 9 424 950 | 10 393 255 | 11 483 836 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -67 224 524 | -62 513 686 | -57 294 084 | -51 539 772 | -45 184 216 | -38 167 295 | -30 405 492 | -21 860 818 | -12 435 868 | -2 042 613 | 9 441 223 |
| Срок окупаемости | 9 лет 5 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -67 160 000 | |
Операционные доходы | 24 000 | 15 751 909 |
| 0 | 15 655 909 | |
Компенсация коммунальных расходов | 24 000 | 96 000 |
Операционные расходы | -88 524 | -4 268 073 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -63 300 | -253 200 |
Коммунальные услуги | -24 000 | -96 000 |
Налог на имущество | -1 224 | -4 895 |
25% | 0 | -3 913 978 |
Чистый денежный поток | -67 224 524 | 11 483 836 |
Денежный поток наростающим итогом | -67 224 524 | 9 441 223 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 5 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~4 694 152 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~2 010 407 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~2 683 746 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
Загрузка
1 450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 47.8 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 390 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 81.1 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 300 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 87 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 490 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 82.4 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря