67 160 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
2 / 6
Площадь (общая)
42.2
Площадь (жилая)
35
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 590 000
Купить квартиру 42.2 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
Максимальный денежный поток в ЖК
вид на горы
2 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -67 160 000 | |||||||||
Операционные доходы | руб. | 989 123 | 7 007 793 | 7 714 801 | 8 459 270 | 9 295 597 | 10 215 556 | 11 250 687 | 12 340 663 | 13 565 129 | 14 912 042 |
| руб. | 941 123 | 6 911 793 | 7 618 801 | 8 363 270 | 9 199 597 | 10 119 556 | 11 154 687 | 12 244 663 | 13 469 129 | 14 816 042 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 48 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 |
Операционные расходы | руб. | -412 329 | -2 082 045 | -2 258 797 | -2 444 912 | -2 653 994 | -2 883 983 | -3 142 767 | -3 415 260 | -3 721 377 | -4 058 106 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -126 600 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 |
Коммунальные услуги | руб. | -48 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 |
Налог на имущество | руб. | -2 447 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 |
25% | руб. | -235 282 | -1 727 950 | -1 904 702 | -2 090 817 | -2 299 899 | -2 529 888 | -2 788 672 | -3 061 165 | -3 367 282 | -3 704 011 |
Чистый денежный поток | руб. | -66 583 206 | 4 925 748 | 5 456 004 | 6 014 358 | 6 641 603 | 7 331 573 | 8 107 920 | 8 925 403 | 9 843 753 | 10 853 937 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -66 583 206 | -61 657 458 | -56 201 453 | -50 187 096 | -43 545 493 | -36 213 919 | -28 105 999 | -19 180 596 | -9 336 843 | 1 517 093 |
| Срок окупаемости | 9 лет 3 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2035 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -67 160 000 | |
Операционные доходы | 989 123 | 14 912 042 |
| 941 123 | 14 816 042 | |
Компенсация коммунальных расходов | 48 000 | 96 000 |
Операционные расходы | -412 329 | -4 058 106 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -126 600 | -253 200 |
Коммунальные услуги | -48 000 | -96 000 |
Налог на имущество | -2 447 | -4 895 |
25% | -235 282 | -3 704 011 |
Чистый денежный поток | -66 583 206 | 10 853 937 |
Денежный поток наростающим итогом | -66 583 206 | 1 517 093 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 3 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~4 787 592 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~2 082 045 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~2 705 548 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
Загрузка
1 450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 47.8 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 390 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 81.1 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 300 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 87 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 490 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 82.4 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря