67 160 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
2 / 6
Площадь (общая)
42.2
Площадь (жилая)
35
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 590 000
Купить квартиру 42.2 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
Максимальный денежный поток в ЖК
вид на горы
2 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -67 160 000 | ||||||||||
Операционные доходы | руб. | 16 000 | 5 839 091 | 7 371 924 | 8 082 104 | 8 880 715 | 9 759 186 | 10 748 680 | 11 788 455 | 12 957 701 | 14 243 871 | 15 692 588 |
| руб. | 0 | 5 751 091 | 7 275 924 | 7 986 104 | 8 784 715 | 9 663 186 | 10 652 680 | 11 692 455 | 12 861 701 | 14 147 871 | 15 596 588 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 16 000 | 88 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 | 96 000 |
Операционные расходы | руб. | -59 016 | -1 762 361 | -2 173 077 | -2 350 622 | -2 550 273 | -2 769 891 | -3 017 264 | -3 277 208 | -3 569 521 | -3 891 062 | -4 253 243 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -42 200 | -232 100 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 | -253 200 |
Коммунальные услуги | руб. | -16 000 | -88 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 | -96 000 |
Налог на имущество | руб. | -816 | -4 487 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 | -4 895 |
25% | руб. | 0 | -1 437 774 | -1 818 982 | -1 996 527 | -2 196 178 | -2 415 796 | -2 663 169 | -2 923 113 | -3 215 426 | -3 536 967 | -3 899 148 |
Чистый денежный поток | руб. | -67 203 016 | 4 076 730 | 5 198 847 | 5 731 482 | 6 330 442 | 6 989 295 | 7 731 416 | 8 511 247 | 9 388 180 | 10 352 809 | 11 439 345 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -67 203 016 | -63 126 286 | -57 927 439 | -52 195 956 | -45 865 514 | -38 876 219 | -31 144 803 | -22 633 556 | -13 245 376 | -2 892 567 | 8 546 779 |
| Срок окупаемости | 9 лет 6 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -67 160 000 | |
Операционные доходы | 16 000 | 15 692 588 |
| 0 | 15 596 588 | |
Компенсация коммунальных расходов | 16 000 | 96 000 |
Операционные расходы | -59 016 | -4 253 243 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -42 200 | -253 200 |
Коммунальные услуги | -16 000 | -96 000 |
Налог на имущество | -816 | -4 895 |
25% | 0 | -3 899 148 |
Чистый денежный поток | -67 203 016 | 11 439 345 |
Денежный поток наростающим итогом | -67 203 016 | 8 546 779 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 6 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~3 820 000 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 762 361 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~2 057 639 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
1 450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 47.8 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 390 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 81.1 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 300 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 87 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 490 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 82.4 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря