69 520 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
2 / 6
Площадь (общая)
47.8
Площадь (жилая)
40.2
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 450 000
Купить квартиру 47.8 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
Самая быстрая окупаемость в ЖК
вид на горы
2 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -69 520 000 | |||||||||
Операционные доходы | руб. | 527 657 | 7 634 259 | 8 404 733 | 9 215 529 | 10 126 642 | 11 128 866 | 12 256 918 | 13 444 004 | 14 777 965 | 16 245 321 |
| руб. | 492 857 | 7 529 859 | 8 300 333 | 9 111 129 | 10 022 242 | 11 024 466 | 12 152 518 | 13 339 604 | 14 673 565 | 16 140 921 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 34 800 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 |
Операционные расходы | руб. | -255 462 | -2 279 209 | -2 471 829 | -2 674 526 | -2 902 306 | -3 152 863 | -3 434 875 | -3 731 647 | -4 065 138 | -4 431 977 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -95 600 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 |
Коммунальные услуги | руб. | -34 800 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 |
Налог на имущество | руб. | -1 848 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 |
25% | руб. | -123 214 | -1 882 464 | -2 075 084 | -2 277 781 | -2 505 561 | -2 756 118 | -3 038 130 | -3 334 902 | -3 668 393 | -4 035 232 |
Чистый денежный поток | руб. | -69 247 806 | 5 355 050 | 5 932 904 | 6 541 003 | 7 224 336 | 7 976 003 | 8 822 043 | 9 712 357 | 10 712 827 | 11 813 344 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -69 247 806 | -63 892 756 | -57 959 852 | -51 418 849 | -44 194 513 | -36 218 509 | -27 396 467 | -17 684 110 | -6 971 283 | 4 842 061 |
| Срок окупаемости | 9 лет 0 мес. |
Показатель | 1-й период Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2035 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -69 520 000 | |
Операционные доходы | 527 657 | 16 245 321 |
| 492 857 | 16 140 921 | |
Компенсация коммунальных расходов | 34 800 | 104 400 |
Операционные расходы | -255 462 | -4 431 977 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -95 600 | -286 800 |
Коммунальные услуги | -34 800 | -104 400 |
Налог на имущество | -1 848 | -5 545 |
25% | -123 214 | -4 035 232 |
Чистый денежный поток | -69 247 806 | 11 813 344 |
Денежный поток наростающим итогом | -69 247 806 | 4 842 061 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 0 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~5 289 601 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~2 279 209 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~3 010 392 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
Загрузка
1 590 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 42.2 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 390 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 81.1 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 300 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 87 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 490 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 82.4 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря