69 520 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
2 / 6
Площадь (общая)
47.8
Площадь (жилая)
40.2
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 450 000
Купить квартиру 47.8 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
Самая быстрая окупаемость в ЖК
вид на горы
2 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -69 520 000 | |||||||||
Операционные доходы | руб. | 1 092 006 | 7 740 938 | 8 522 080 | 9 344 611 | 10 268 632 | 11 285 055 | 12 428 725 | 13 632 993 | 14 985 852 | 16 473 997 |
| руб. | 1 039 806 | 7 636 538 | 8 417 680 | 9 240 211 | 10 164 232 | 11 180 655 | 12 324 325 | 13 528 593 | 14 881 452 | 16 369 597 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 52 200 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 |
Операционные расходы | руб. | -458 324 | -2 305 879 | -2 501 166 | -2 706 796 | -2 937 804 | -3 191 910 | -3 477 827 | -3 778 894 | -4 117 109 | -4 489 146 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -143 400 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 |
Коммунальные услуги | руб. | -52 200 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 |
Налог на имущество | руб. | -2 773 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 |
25% | руб. | -259 951 | -1 909 134 | -2 104 421 | -2 310 051 | -2 541 059 | -2 795 165 | -3 081 082 | -3 382 149 | -3 720 364 | -4 092 401 |
Чистый денежный поток | руб. | -68 886 318 | 5 435 059 | 6 020 914 | 6 637 815 | 7 330 828 | 8 093 145 | 8 950 898 | 9 854 098 | 10 868 743 | 11 984 851 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -68 886 318 | -63 451 259 | -57 430 345 | -50 792 530 | -43 461 703 | -35 368 558 | -26 417 660 | -16 563 561 | -5 694 818 | 6 290 033 |
| Срок окупаемости | 9 лет 0 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2035 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -69 520 000 | |
Операционные доходы | 1 092 006 | 16 473 997 |
| 1 039 806 | 16 369 597 | |
Компенсация коммунальных расходов | 52 200 | 104 400 |
Операционные расходы | -458 324 | -4 489 146 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -143 400 | -286 800 |
Коммунальные услуги | -52 200 | -104 400 |
Налог на имущество | -2 773 | -5 545 |
25% | -259 951 | -4 092 401 |
Чистый денежный поток | -68 886 318 | 11 984 851 |
Денежный поток наростающим итогом | -68 886 318 | 6 290 033 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 0 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~5 289 601 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~2 305 879 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~2 983 722 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
Загрузка
1 590 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 42.2 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 390 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 81.1 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 300 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 87 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 490 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 82.4 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря