69 520 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
2 / 6
Площадь (общая)
47.8
Площадь (жилая)
40.2
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 450 000
Купить квартиру 47.8 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
Самая быстрая окупаемость в ЖК
вид на горы
2 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -69 520 000 | |||||||||
Операционные доходы | руб. | 17 400 | 6 449 829 | 8 143 250 | 8 927 897 | 9 810 247 | 10 780 832 | 11 874 080 | 13 022 882 | 14 314 731 | 15 735 764 |
| руб. | 0 | 6 354 129 | 8 038 850 | 8 823 497 | 9 705 847 | 10 676 432 | 11 769 680 | 12 918 482 | 14 210 331 | 15 631 364 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 17 400 | 95 700 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 |
Операционные расходы | руб. | -66 124 | -1 952 214 | -2 406 458 | -2 602 619 | -2 823 205 | -3 065 856 | -3 339 164 | -3 626 367 | -3 949 330 | -4 304 587 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -47 800 | -262 900 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 |
Коммунальные услуги | руб. | -17 400 | -95 700 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 |
Налог на имущество | руб. | -924 | -5 083 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 |
25% | руб. | 0 | -1 588 531 | -2 009 713 | -2 205 874 | -2 426 460 | -2 669 111 | -2 942 419 | -3 229 622 | -3 552 585 | -3 907 842 |
Чистый денежный поток | руб. | -69 568 724 | 4 497 615 | 5 736 791 | 6 325 278 | 6 987 042 | 7 714 976 | 8 534 916 | 9 396 515 | 10 365 400 | 11 431 177 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -69 568 724 | -65 071 109 | -59 334 318 | -53 009 040 | -46 021 998 | -38 307 022 | -29 772 107 | -20 375 592 | -10 010 191 | 1 420 985 |
| Срок окупаемости | 8 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2035 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -69 520 000 | |
Операционные доходы | 17 400 | 15 735 764 |
| 0 | 15 631 364 | |
Компенсация коммунальных расходов | 17 400 | 104 400 |
Операционные расходы | -66 124 | -4 304 587 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -47 800 | -286 800 |
Коммунальные услуги | -17 400 | -104 400 |
Налог на имущество | -924 | -5 545 |
25% | 0 | -3 907 842 |
Чистый денежный поток | -69 568 724 | 11 431 177 |
Денежный поток наростающим итогом | -69 568 724 | 1 420 985 |
| Срок окупаемости | 8 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~4 220 550 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 952 214 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~2 268 336 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
1 590 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 42.2 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 390 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 81.1 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 300 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 87 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 490 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 82.4 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря