69 520 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
2 / 6
Площадь (общая)
47.8
Площадь (жилая)
40.2
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 450 000
Купить квартиру 47.8 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
Самая быстрая окупаемость в ЖК
вид на горы
2 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -69 520 000 | |||||||||
Операционные доходы | руб. | 26 100 | 7 424 342 | 8 173 825 | 8 961 530 | 9 847 243 | 10 821 528 | 11 918 845 | 13 072 124 | 14 368 897 | 15 795 346 |
| руб. | 0 | 7 319 942 | 8 069 425 | 8 857 130 | 9 742 843 | 10 717 128 | 11 814 445 | 12 967 724 | 14 264 497 | 15 690 946 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 26 100 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 | 104 400 |
Операционные расходы | руб. | -99 186 | -2 226 729 | -2 414 102 | -2 611 027 | -2 832 455 | -3 076 029 | -3 350 356 | -3 638 677 | -3 962 872 | -4 319 483 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -71 700 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 | -286 800 |
Коммунальные услуги | руб. | -26 100 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 | -104 400 |
Налог на имущество | руб. | -1 386 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 | -5 545 |
25% | руб. | 0 | -1 829 984 | -2 017 357 | -2 214 282 | -2 435 710 | -2 679 284 | -2 953 611 | -3 241 932 | -3 566 127 | -3 922 738 |
Чистый денежный поток | руб. | -69 593 086 | 5 197 613 | 5 759 723 | 6 350 503 | 7 014 788 | 7 745 498 | 8 568 489 | 9 433 447 | 10 406 025 | 11 475 863 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -69 593 086 | -64 395 473 | -58 635 750 | -52 285 247 | -45 270 459 | -37 524 961 | -28 956 472 | -19 523 025 | -9 117 000 | 2 358 863 |
| Срок окупаемости | 8 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2035 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -69 520 000 | |
Операционные доходы | 26 100 | 15 795 346 |
| 0 | 15 690 946 | |
Компенсация коммунальных расходов | 26 100 | 104 400 |
Операционные расходы | -99 186 | -4 319 483 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -71 700 | -286 800 |
Коммунальные услуги | -26 100 | -104 400 |
Налог на имущество | -1 386 | -5 545 |
25% | 0 | -3 922 738 |
Чистый денежный поток | -69 593 086 | 11 475 863 |
Денежный поток наростающим итогом | -69 593 086 | 2 358 863 |
| Срок окупаемости | 8 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~5 186 364 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~2 226 729 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~2 959 635 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
Загрузка
1 590 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 42.2 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 390 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 81.1 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 300 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 87 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 490 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 82.4 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря