122 900 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
4 / 6
Площадь (общая)
82.4
Площадь (жилая)
75.1
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 490 000
Купить квартиру 82.4 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
Верхний этаж в ЖК
вид на горы
4 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -122 900 000 | ||||||||||
Операционные доходы | руб. | 1 580 554 | 11 248 764 | 12 385 653 | 13 582 780 | 14 927 618 | 16 406 940 | 18 071 460 | 19 824 173 | 21 793 151 | 23 959 026 | 26 396 049 |
| руб. | 1 513 354 | 11 114 364 | 12 251 253 | 13 448 380 | 14 793 218 | 16 272 540 | 17 937 060 | 19 689 773 | 21 658 751 | 23 824 626 | 26 261 649 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 67 200 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 |
Операционные расходы | руб. | -698 712 | -3 419 338 | -3 703 561 | -4 002 841 | -4 339 053 | -4 708 885 | -5 125 013 | -5 563 191 | -6 055 435 | -6 596 904 | -7 206 161 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -247 200 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -67 200 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 |
Налог на имущество | руб. | -5 974 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 |
25% | руб. | -378 338 | -2 778 590 | -3 062 813 | -3 362 093 | -3 698 305 | -4 068 137 | -4 484 265 | -4 922 443 | -5 414 687 | -5 956 156 | -6 565 413 |
Чистый денежный поток | руб. | -122 018 159 | 7 829 425 | 8 682 092 | 9 579 939 | 10 588 565 | 11 698 054 | 12 946 446 | 14 260 982 | 15 737 715 | 17 362 121 | 19 189 888 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -122 018 159 | -114 188 733 | -105 506 642 | -95 926 703 | -85 338 138 | -73 640 084 | -60 693 637 | -46 432 656 | -30 694 940 | -13 332 819 | 5 857 069 |
| Срок окупаемости | 10 лет 0 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -122 900 000 | |
Операционные доходы | 1 580 554 | 26 396 049 |
| 1 513 354 | 26 261 649 | |
Компенсация коммунальных расходов | 67 200 | 134 400 |
Операционные расходы | -698 712 | -7 206 161 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -247 200 | -494 400 |
Коммунальные услуги | -67 200 | -134 400 |
Налог на имущество | -5 974 | -11 948 |
25% | -378 338 | -6 565 413 |
Чистый денежный поток | -122 018 159 | 19 189 888 |
Денежный поток наростающим итогом | -122 018 159 | 5 857 069 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 0 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~7 698 587 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~3 419 338 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~4 279 249 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
ЖК на карте
Загрузка
Похожие квартиры
1 590 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 42.2 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 47.8 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 390 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 81.1 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 300 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 87 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря