122 900 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
4 / 6
Площадь (общая)
82.4
Площадь (жилая)
75.1
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 490 000
Купить квартиру 82.4 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
Верхний этаж в ЖК
вид на горы
4 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -122 900 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 22 400 | 10 030 217 | 11 834 296 | 12 976 287 | 14 260 476 | 15 673 084 | 17 264 218 | 18 936 207 | 20 816 388 | 22 884 587 | 25 214 166 | 27 662 126 |
| руб. | 0 | 9 895 817 | 11 699 896 | 12 841 887 | 14 126 076 | 15 538 684 | 17 129 818 | 18 801 807 | 20 681 988 | 22 750 187 | 25 079 766 | 27 527 726 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 22 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 |
Операционные расходы | руб. | -106 791 | -3 114 700 | -3 565 722 | -3 851 219 | -4 172 265 | -4 525 422 | -4 923 202 | -5 341 200 | -5 811 244 | -6 328 294 | -6 910 690 | -7 522 681 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -82 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -22 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 |
Налог на имущество | руб. | -1 991 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 |
25% | руб. | 0 | -2 473 952 | -2 924 974 | -3 210 471 | -3 531 517 | -3 884 674 | -4 282 454 | -4 700 452 | -5 170 496 | -5 687 546 | -6 269 942 | -6 881 933 |
Чистый денежный поток | руб. | -122 984 391 | 6 915 517 | 8 268 574 | 9 125 068 | 10 088 211 | 11 147 661 | 12 341 015 | 13 595 007 | 15 005 143 | 16 556 292 | 18 303 476 | 20 139 444 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -122 984 391 | -116 068 875 | -107 800 301 | -98 675 233 | -88 587 023 | -77 439 362 | -65 098 346 | -51 503 340 | -36 498 196 | -19 941 904 | -1 638 428 | 18 501 016 |
| Срок окупаемости | 10 лет 3 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -122 900 000 | |
Операционные доходы | 22 400 | 27 662 126 |
| 0 | 27 527 726 | |
Компенсация коммунальных расходов | 22 400 | 134 400 |
Операционные расходы | -106 791 | -7 522 681 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -82 400 | -494 400 |
Коммунальные услуги | -22 400 | -134 400 |
Налог на имущество | -1 991 | -11 948 |
25% | 0 | -6 881 933 |
Чистый денежный поток | -122 984 391 | 20 139 444 |
Денежный поток наростающим итогом | -122 984 391 | 18 501 016 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 3 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~6 790 566 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~3 114 700 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~3 675 865 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
1 590 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 42.2 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 47.8 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 390 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 81.1 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 300 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 87 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря