122 900 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
4 / 6
Площадь (общая)
82.4
Площадь (жилая)
75.1
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 490 000
Купить квартиру 82.4 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
Верхний этаж в ЖК
вид на горы
4 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -122 900 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 33 600 | 10 787 984 | 11 878 796 | 13 025 237 | 14 314 321 | 15 732 313 | 17 329 370 | 19 007 875 | 20 895 222 | 22 971 304 | 25 309 556 | 27 767 054 |
| руб. | 0 | 10 653 584 | 11 744 396 | 12 890 837 | 14 179 921 | 15 597 913 | 17 194 970 | 18 873 475 | 20 760 822 | 22 836 904 | 25 175 156 | 27 632 654 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 33 600 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 |
Операционные расходы | руб. | -160 187 | -3 304 142 | -3 576 847 | -3 863 456 | -4 185 727 | -4 540 229 | -4 939 490 | -5 359 117 | -5 830 953 | -6 349 973 | -6 934 538 | -7 548 913 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -123 600 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -33 600 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 |
Налог на имущество | руб. | -2 987 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 |
25% | руб. | 0 | -2 663 394 | -2 936 099 | -3 222 708 | -3 544 979 | -3 899 481 | -4 298 742 | -4 718 369 | -5 190 205 | -5 709 225 | -6 293 790 | -6 908 165 |
Чистый денежный поток | руб. | -123 026 587 | 7 483 842 | 8 301 949 | 9 161 781 | 10 128 594 | 11 192 084 | 12 389 880 | 13 648 757 | 15 064 269 | 16 621 331 | 18 375 017 | 20 218 141 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -123 026 587 | -115 542 745 | -107 240 796 | -98 079 016 | -87 950 422 | -76 758 338 | -64 368 459 | -50 719 701 | -35 655 433 | -19 034 101 | -659 084 | 19 559 057 |
| Срок окупаемости | 10 лет 3 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -122 900 000 | |
Операционные доходы | 33 600 | 27 767 054 |
| 0 | 27 632 654 | |
Компенсация коммунальных расходов | 33 600 | 134 400 |
Операционные расходы | -160 187 | -7 548 913 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -123 600 | -494 400 |
Коммунальные услуги | -33 600 | -134 400 |
Налог на имущество | -2 987 | -11 948 |
25% | 0 | -6 908 165 |
Чистый денежный поток | -123 026 587 | 20 218 141 |
Денежный поток наростающим итогом | -123 026 587 | 19 559 057 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 3 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~7 548 333 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~3 304 142 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~4 244 191 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
Загрузка
1 590 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 42.2 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 47.8 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 390 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 81.1 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 300 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 87 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря