122 900 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
4 / 6
Площадь (общая)
82.4
Площадь (жилая)
75.1
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 490 000
Купить квартиру 82.4 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
Верхний этаж в ЖК
вид на горы
4 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Август 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -122 900 000 | ||||||||||
Операционные доходы | руб. | 1 164 808 | 11 093 501 | 12 214 864 | 13 394 912 | 14 720 964 | 16 179 620 | 17 821 408 | 19 549 116 | 21 490 588 | 23 626 207 | 26 029 948 |
| руб. | 1 108 808 | 10 959 101 | 12 080 464 | 13 260 512 | 14 586 564 | 16 045 220 | 17 687 008 | 19 414 716 | 21 356 188 | 23 491 807 | 25 895 548 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 56 000 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 |
Операционные расходы | руб. | -544 181 | -3 380 522 | -3 660 864 | -3 955 874 | -4 287 389 | -4 652 055 | -5 062 500 | -5 494 427 | -5 979 794 | -6 513 699 | -7 114 636 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -206 000 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 | -494 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -56 000 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 |
Налог на имущество | руб. | -4 979 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 | -11 948 |
25% | руб. | -277 202 | -2 739 774 | -3 020 116 | -3 315 126 | -3 646 641 | -4 011 307 | -4 421 752 | -4 853 679 | -5 339 046 | -5 872 951 | -6 473 888 |
Чистый денежный поток | руб. | -122 279 372 | 7 712 979 | 8 554 000 | 9 439 038 | 10 433 574 | 11 527 565 | 12 758 907 | 14 054 689 | 15 510 793 | 17 112 507 | 18 915 312 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -122 279 372 | -114 566 393 | -106 012 393 | -96 573 355 | -86 139 781 | -74 612 217 | -61 853 309 | -47 798 621 | -32 287 827 | -15 175 320 | 3 739 992 |
| Срок окупаемости | 10 лет 1 мес. |
Показатель | 1-й период Август 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -122 900 000 | |
Операционные доходы | 1 164 808 | 26 029 948 |
| 1 108 808 | 25 895 548 | |
Компенсация коммунальных расходов | 56 000 | 134 400 |
Операционные расходы | -544 181 | -7 114 636 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -206 000 | -494 400 |
Коммунальные услуги | -56 000 | -134 400 |
Налог на имущество | -4 979 | -11 948 |
25% | -277 202 | -6 473 888 |
Чистый денежный поток | -122 279 372 | 18 915 312 |
Денежный поток наростающим итогом | -122 279 372 | 3 739 992 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 1 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~7 698 587 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~3 380 522 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~4 318 065 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
Загрузка
1 590 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 42.2 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 47.8 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 390 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 81.1 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 300 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 87 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря