112 780 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
1 / 6
Площадь (общая)
87
Площадь (жилая)
77.5
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 300 000
Купить квартиру 87 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
Лучшая цена за м² в ЖК
вид на горы
1 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -112 780 000 | ||||||||||
Операционные доходы | руб. | 34 200 | 11 109 312 | 12 232 778 | 13 413 539 | 14 741 213 | 16 201 654 | 17 846 521 | 19 575 274 | 21 519 121 | 23 657 353 | 26 065 603 |
| руб. | 0 | 10 972 512 | 12 095 978 | 13 276 739 | 14 604 413 | 16 064 854 | 17 709 721 | 19 438 474 | 21 382 321 | 23 520 553 | 25 928 803 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 34 200 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 |
Операционные расходы | руб. | -167 854 | -3 414 543 | -3 695 409 | -3 990 600 | -4 322 518 | -4 687 627 | -5 098 848 | -5 531 034 | -6 016 997 | -6 551 554 | -7 153 618 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -130 500 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 |
Коммунальные услуги | руб. | -34 200 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 |
Налог на имущество | руб. | -3 154 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 |
25% | руб. | 0 | -2 743 127 | -3 023 993 | -3 319 184 | -3 651 102 | -4 016 211 | -4 427 432 | -4 859 618 | -5 345 581 | -5 880 138 | -6 482 202 |
Чистый денежный поток | руб. | -112 913 654 | 7 694 769 | 8 537 369 | 9 422 939 | 10 418 695 | 11 514 028 | 12 747 674 | 14 044 240 | 15 502 124 | 17 105 800 | 18 911 985 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -112 913 654 | -105 218 885 | -96 681 516 | -87 258 576 | -76 839 881 | -65 325 853 | -52 578 180 | -38 533 939 | -23 031 815 | -5 926 015 | 12 985 970 |
| Срок окупаемости | 9 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -112 780 000 | |
Операционные доходы | 34 200 | 26 065 603 |
| 0 | 25 928 803 | |
Компенсация коммунальных расходов | 34 200 | 136 800 |
Операционные расходы | -167 854 | -7 153 618 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -130 500 | -522 000 |
Коммунальные услуги | -34 200 | -136 800 |
Налог на имущество | -3 154 | -12 616 |
25% | 0 | -6 482 202 |
Чистый денежный поток | -112 913 654 | 18 911 985 |
Денежный поток наростающим итогом | -112 913 654 | 12 985 970 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~7 774 301 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~3 414 543 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~4 359 759 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
Загрузка
1 590 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 42.2 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 47.8 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 390 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 81.1 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 490 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 82.4 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря