112 780 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
1 / 6
Площадь (общая)
87
Площадь (жилая)
77.5
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 300 000
Купить квартиру 87 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
Лучшая цена за м² в ЖК
вид на горы
1 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -112 780 000 | ||||||||||
Операционные доходы | руб. | 22 800 | 10 328 859 | 12 186 946 | 13 363 124 | 14 685 756 | 16 140 652 | 17 779 418 | 19 501 461 | 21 437 927 | 23 568 039 | 25 967 357 |
| руб. | 0 | 10 192 059 | 12 050 146 | 13 226 324 | 14 548 956 | 16 003 852 | 17 642 618 | 19 364 661 | 21 301 127 | 23 431 239 | 25 830 557 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 22 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 |
Операционные расходы | руб. | -111 903 | -3 219 430 | -3 683 951 | -3 977 996 | -4 308 654 | -4 672 376 | -5 082 072 | -5 512 581 | -5 996 698 | -6 529 226 | -7 129 057 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -87 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 |
Коммунальные услуги | руб. | -22 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 |
Налог на имущество | руб. | -2 103 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 |
25% | руб. | 0 | -2 548 014 | -3 012 535 | -3 306 580 | -3 637 238 | -4 000 960 | -4 410 656 | -4 841 165 | -5 325 282 | -5 857 810 | -6 457 641 |
Чистый денежный поток | руб. | -112 869 103 | 7 109 430 | 8 502 995 | 9 385 128 | 10 377 103 | 11 468 276 | 12 697 347 | 13 988 880 | 15 441 229 | 17 038 814 | 18 838 301 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -112 869 103 | -105 759 673 | -97 256 678 | -87 871 550 | -77 494 447 | -66 026 171 | -53 328 824 | -39 339 944 | -23 898 715 | -6 859 901 | 11 978 399 |
| Срок окупаемости | 9 лет 7 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -112 780 000 | |
Операционные доходы | 22 800 | 25 967 357 |
| 0 | 25 830 557 | |
Компенсация коммунальных расходов | 22 800 | 136 800 |
Операционные расходы | -111 903 | -7 129 057 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -87 000 | -522 000 |
Коммунальные услуги | -22 800 | -136 800 |
Налог на имущество | -2 103 | -12 616 |
25% | 0 | -6 457 641 |
Чистый денежный поток | -112 869 103 | 18 838 301 |
Денежный поток наростающим итогом | -112 869 103 | 11 978 399 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 7 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~6 993 849 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~3 219 430 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~3 774 419 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
1 590 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 42.2 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 47.8 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 390 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 81.1 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 490 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 82.4 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря