112 780 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
1 / 6
Площадь (общая)
87
Площадь (жилая)
77.5
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 300 000
Купить квартиру 87 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
Лучшая цена за м² в ЖК
вид на горы
1 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Август 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -112 780 000 | ||||||||||
Операционные доходы | руб. | 1 199 002 | 11 423 974 | 12 578 907 | 13 794 281 | 15 160 029 | 16 662 352 | 18 353 288 | 20 132 718 | 22 132 310 | 24 331 861 | 26 807 561 |
| руб. | 1 142 002 | 11 287 174 | 12 442 107 | 13 657 481 | 15 023 229 | 16 525 552 | 18 216 488 | 19 995 918 | 21 995 510 | 24 195 061 | 26 670 761 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 57 000 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 |
Операционные расходы | руб. | -565 258 | -3 493 209 | -3 781 941 | -4 085 786 | -4 427 221 | -4 802 803 | -5 225 539 | -5 670 395 | -6 170 294 | -6 720 182 | -7 339 107 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -217 500 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 | -522 000 |
Коммунальные услуги | руб. | -57 000 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 |
Налог на имущество | руб. | -5 257 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 | -12 616 |
25% | руб. | -285 501 | -2 821 793 | -3 110 525 | -3 414 370 | -3 755 805 | -4 131 387 | -4 554 123 | -4 998 979 | -5 498 878 | -6 048 766 | -6 667 691 |
Чистый денежный поток | руб. | -112 146 256 | 7 930 766 | 8 796 966 | 9 708 495 | 10 732 808 | 11 859 549 | 13 127 750 | 14 462 323 | 15 962 016 | 17 611 679 | 19 468 454 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -112 146 256 | -104 215 490 | -95 418 524 | -85 710 029 | -74 977 220 | -63 117 671 | -49 989 921 | -35 527 598 | -19 565 582 | -1 953 903 | 17 514 551 |
| Срок окупаемости | 9 лет 6 мес. |
Показатель | 1-й период Август 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -112 780 000 | |
Операционные доходы | 1 199 002 | 26 807 561 |
| 1 142 002 | 26 670 761 | |
Компенсация коммунальных расходов | 57 000 | 136 800 |
Операционные расходы | -565 258 | -7 339 107 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -217 500 | -522 000 |
Коммунальные услуги | -57 000 | -136 800 |
Налог на имущество | -5 257 | -12 616 |
25% | -285 501 | -6 667 691 |
Чистый денежный поток | -112 146 256 | 19 468 454 |
Денежный поток наростающим итогом | -112 146 256 | 17 514 551 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 6 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~7 929 053 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~3 493 209 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~4 435 845 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
Загрузка
1 590 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 42.2 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 47.8 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 390 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 81.1 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 490 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 82.4 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря