112 400 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
2 / 6
Площадь (общая)
81.1
Площадь (жилая)
73
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 390 000
Купить квартиру 81.1 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
вид на горы
2 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -112 400 000 | ||||||||||
Операционные доходы | руб. | 22 400 | 9 941 586 | 11 729 507 | 12 861 270 | 14 133 957 | 15 533 913 | 17 110 796 | 18 767 811 | 20 631 152 | 22 680 827 | 24 989 542 |
| руб. | 0 | 9 807 186 | 11 595 107 | 12 726 870 | 13 999 557 | 15 399 513 | 16 976 396 | 18 633 411 | 20 496 752 | 22 546 427 | 24 855 142 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 22 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 |
Операционные расходы | руб. | -105 460 | -3 084 555 | -3 531 538 | -3 814 479 | -4 132 650 | -4 482 638 | -4 876 859 | -5 291 114 | -5 756 947 | -6 269 367 | -6 846 542 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -81 100 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 |
Коммунальные услуги | руб. | -22 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 |
Налог на имущество | руб. | -1 960 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 |
25% | руб. | 0 | -2 451 795 | -2 898 778 | -3 181 719 | -3 499 890 | -3 849 878 | -4 244 099 | -4 658 354 | -5 124 187 | -5 636 607 | -6 213 782 |
Чистый денежный поток | руб. | -112 483 060 | 6 857 031 | 8 197 969 | 9 046 791 | 10 001 307 | 11 051 275 | 12 233 937 | 13 476 697 | 14 874 205 | 16 411 460 | 18 143 000 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -112 483 060 | -105 626 029 | -97 428 060 | -88 381 268 | -78 379 961 | -67 328 686 | -55 094 749 | -41 618 052 | -26 743 847 | -10 332 387 | 7 810 613 |
| Срок окупаемости | 9 лет 9 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -112 400 000 | |
Операционные доходы | 22 400 | 24 989 542 |
| 0 | 24 855 142 | |
Компенсация коммунальных расходов | 22 400 | 134 400 |
Операционные расходы | -105 460 | -6 846 542 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -81 100 | -486 600 |
Коммунальные услуги | -22 400 | -134 400 |
Налог на имущество | -1 960 | -11 760 |
25% | 0 | -6 213 782 |
Чистый денежный поток | -112 483 060 | 18 143 000 |
Денежный поток наростающим итогом | -112 483 060 | 7 810 613 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 9 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~6 729 747 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~3 084 555 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~3 645 192 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
1 590 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 42.2 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 47.8 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 300 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 87 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 490 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 82.4 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря