112 400 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
2 / 6
Площадь (общая)
81.1
Площадь (жилая)
73
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 390 000
Купить квартиру 81.1 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
вид на горы
2 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Август 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -112 400 000 | ||||||||||
Операционные доходы | руб. | 1 154 878 | 10 995 347 | 12 106 667 | 13 276 146 | 14 590 321 | 16 035 913 | 17 662 996 | 19 375 230 | 21 299 313 | 23 415 805 | 25 798 017 |
| руб. | 1 098 878 | 10 860 947 | 11 972 267 | 13 141 746 | 14 455 921 | 15 901 513 | 17 528 596 | 19 240 830 | 21 164 913 | 23 281 405 | 25 663 617 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 56 000 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 |
Операционные расходы | руб. | -538 369 | -3 347 996 | -3 625 828 | -3 918 198 | -4 246 740 | -4 608 138 | -5 014 909 | -5 442 969 | -5 923 988 | -6 453 110 | -7 048 662 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -202 750 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 |
Коммунальные услуги | руб. | -56 000 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 |
Налог на имущество | руб. | -4 900 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 |
25% | руб. | -274 719 | -2 715 236 | -2 993 068 | -3 285 438 | -3 613 980 | -3 975 378 | -4 382 149 | -4 810 209 | -5 291 228 | -5 820 350 | -6 415 902 |
Чистый денежный поток | руб. | -111 783 491 | 7 647 351 | 8 480 839 | 9 357 948 | 10 343 581 | 11 427 775 | 12 648 087 | 13 932 261 | 15 375 325 | 16 962 695 | 18 749 355 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -111 783 491 | -104 136 140 | -95 655 301 | -86 297 353 | -75 953 773 | -64 525 998 | -51 877 911 | -37 945 649 | -22 570 324 | -5 607 629 | 13 141 726 |
| Срок окупаемости | 9 лет 10 мес. |
Показатель | 1-й период Август 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -112 400 000 | |
Операционные доходы | 1 154 878 | 25 798 017 |
| 1 098 878 | 25 663 617 | |
Компенсация коммунальных расходов | 56 000 | 134 400 |
Операционные расходы | -538 369 | -7 048 662 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -202 750 | -486 600 |
Коммунальные услуги | -56 000 | -134 400 |
Налог на имущество | -4 900 | -11 760 |
25% | -274 719 | -6 415 902 |
Чистый денежный поток | -111 783 491 | 18 749 355 |
Денежный поток наростающим итогом | -111 783 491 | 13 141 726 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 10 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~7 629 636 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~3 347 996 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~4 281 640 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
Загрузка
1 590 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 42.2 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 47.8 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 300 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 87 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 490 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 82.4 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря