112 400 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
2 / 6
Площадь (общая)
81.1
Площадь (жилая)
73
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 390 000
Купить квартиру 81.1 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
вид на горы
2 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -112 400 000 | ||||||||||
Операционные доходы | руб. | 1 566 999 | 11 149 219 | 12 275 926 | 13 462 331 | 14 795 124 | 16 261 197 | 17 910 808 | 19 647 824 | 21 599 166 | 23 745 643 | 26 160 840 |
| руб. | 1 499 799 | 11 014 819 | 12 141 526 | 13 327 931 | 14 660 724 | 16 126 797 | 17 776 408 | 19 513 424 | 21 464 766 | 23 611 243 | 26 026 440 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 67 200 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 |
Операционные расходы | руб. | -691 329 | -3 386 464 | -3 668 143 | -3 964 744 | -4 297 941 | -4 664 459 | -5 076 862 | -5 511 117 | -5 998 952 | -6 535 569 | -7 139 368 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -243 300 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 |
Коммунальные услуги | руб. | -67 200 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 |
Налог на имущество | руб. | -5 880 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 |
25% | руб. | -374 949 | -2 753 704 | -3 035 383 | -3 331 984 | -3 665 181 | -4 031 699 | -4 444 102 | -4 878 357 | -5 366 192 | -5 902 809 | -6 506 608 |
Чистый денежный поток | руб. | -111 524 330 | 7 762 755 | 8 607 783 | 9 497 587 | 10 497 183 | 11 596 738 | 12 833 946 | 14 136 707 | 15 600 214 | 17 210 074 | 19 021 472 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -111 524 330 | -103 761 574 | -95 153 791 | -85 656 204 | -75 159 021 | -63 562 283 | -50 728 337 | -36 591 630 | -20 991 415 | -3 781 341 | 15 240 130 |
| Срок окупаемости | 9 лет 9 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -112 400 000 | |
Операционные доходы | 1 566 999 | 26 160 840 |
| 1 499 799 | 26 026 440 | |
Компенсация коммунальных расходов | 67 200 | 134 400 |
Операционные расходы | -691 329 | -7 139 368 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -243 300 | -486 600 |
Коммунальные услуги | -67 200 | -134 400 |
Налог на имущество | -5 880 | -11 760 |
25% | -374 949 | -6 506 608 |
Чистый денежный поток | -111 524 330 | 19 021 472 |
Денежный поток наростающим итогом | -111 524 330 | 15 240 130 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 9 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~7 629 636 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~3 386 464 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~4 243 172 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
ЖК на карте
Загрузка
Похожие квартиры
1 590 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 42.2 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 47.8 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 300 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 87 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 490 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 82.4 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря