112 400 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Виноградная ул., 195/6А
Этаж
2 / 6
Площадь (общая)
81.1
Площадь (жилая)
73
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 390 000
Купить квартиру 81.1 м² в ЖК Moretta Boutique House в Сочи
вид на горы
2 этаж
Мамайка р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -112 400 000 | ||||||||||
Операционные доходы | руб. | 33 600 | 10 692 567 | 11 773 609 | 12 909 782 | 14 187 320 | 15 592 612 | 17 175 365 | 18 838 837 | 20 709 280 | 22 766 768 | 25 084 077 |
| руб. | 0 | 10 558 167 | 11 639 209 | 12 775 382 | 14 052 920 | 15 458 212 | 17 040 965 | 18 704 437 | 20 574 880 | 22 632 368 | 24 949 677 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 33 600 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 |
Операционные расходы | руб. | -158 190 | -3 272 301 | -3 542 563 | -3 826 607 | -4 145 990 | -4 497 313 | -4 893 001 | -5 308 871 | -5 776 479 | -6 290 852 | -6 870 176 |
Эксплуатация6000 руб/м² | руб. | -121 650 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 | -486 600 |
Коммунальные услуги | руб. | -33 600 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 |
Налог на имущество | руб. | -2 940 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 | -11 760 |
25% | руб. | 0 | -2 639 541 | -2 909 803 | -3 193 847 | -3 513 230 | -3 864 553 | -4 260 241 | -4 676 111 | -5 143 719 | -5 658 092 | -6 237 416 |
Чистый денежный поток | руб. | -112 524 590 | 7 420 266 | 8 231 046 | 9 083 175 | 10 041 330 | 11 095 299 | 12 282 364 | 13 529 966 | 14 932 801 | 16 475 916 | 18 213 901 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -112 524 590 | -105 104 324 | -96 873 279 | -87 790 104 | -77 748 774 | -66 653 475 | -54 371 110 | -40 841 145 | -25 908 343 | -9 432 427 | 8 781 474 |
| Срок окупаемости | 9 лет 9 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -112 400 000 | |
Операционные доходы | 33 600 | 25 084 077 |
| 0 | 24 949 677 | |
Компенсация коммунальных расходов | 33 600 | 134 400 |
Операционные расходы | -158 190 | -6 870 176 |
Эксплуатация6000 руб/м² | -121 650 | -486 600 |
Коммунальные услуги | -33 600 | -134 400 |
Налог на имущество | -2 940 | -11 760 |
25% | 0 | -6 237 416 |
Чистый денежный поток | -112 524 590 | 18 213 901 |
Денежный поток наростающим итогом | -112 524 590 | 8 781 474 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 9 мес. |
Что важно учесть
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~7 480 727 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~3 272 301 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~4 208 426 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
Загрузка
1 590 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 42.2 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 47.8 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 300 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 87 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря
1 490 000 ₽/м²
2-комн. квартира · 82.4 м² ·
Moretta Boutique Houseсдача 4 кв. 2027
Мамайка·1,3 км до моря