21 000 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак3
Этаж
1 / 19
Площадь (общая)
26.3
Площадь (жилая)
21.9
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
800 000
Купить квартиру 26.3 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на море
1 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Август 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -21 000 000 | |||||||||||||
| руб. | -3 156 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 186 296 | 1 605 555 | 1 762 104 | 1 926 845 | 2 111 970 | 2 315 607 | 2 544 810 | 2 786 008 | 3 057 049 | 3 355 194 | 3 690 771 | 4 043 909 | 4 440 740 | 4 877 254 |
| руб. | 154 796 | 1 529 955 | 1 686 504 | 1 851 245 | 2 036 370 | 2 240 007 | 2 469 210 | 2 710 408 | 2 981 449 | 3 279 594 | 3 615 171 | 3 968 309 | 4 365 140 | 4 801 654 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 31 500 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 |
Операционные расходы | руб. | -110 444 | -554 676 | -593 813 | -634 998 | -681 279 | -732 190 | -789 491 | -849 789 | -917 549 | -992 085 | -1 075 979 | -1 164 264 | -1 263 472 | -1 372 600 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -39 450 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 |
Коммунальные услуги | руб. | -31 500 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 |
Налог на имущество | руб. | -795 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 |
25% | руб. | -38 699 | -382 489 | -421 626 | -462 811 | -509 092 | -560 003 | -617 304 | -677 602 | -745 362 | -819 898 | -903 792 | -992 077 | -1 091 285 | -1 200 413 |
Чистый денежный поток | руб. | -24 080 147 | 1 050 879 | 1 168 291 | 1 291 848 | 1 430 691 | 1 583 417 | 1 755 319 | 1 936 220 | 2 139 500 | 2 363 109 | 2 614 792 | 2 879 645 | 3 177 268 | 3 504 654 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -24 080 147 | -23 029 268 | -21 860 977 | -20 569 130 | -19 138 438 | -17 555 021 | -15 799 702 | -13 863 482 | -11 723 982 | -9 360 872 | -6 746 081 | -3 866 435 | -689 167 | 2 815 487 |
| Срок окупаемости | 12 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Август 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -21 000 000 | |
| -3 156 000 | ||
Операционные доходы | 186 296 | 4 877 254 |
| 154 796 | 4 801 654 | |
Компенсация коммунальных расходов | 31 500 | 75 600 |
Операционные расходы | -110 444 | -1 372 600 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -39 450 | -94 680 |
Коммунальные услуги | -31 500 | -75 600 |
Налог на имущество | -795 | -1 907 |
25% | -38 699 | -1 200 413 |
Чистый денежный поток | -24 080 147 | 3 504 654 |
Денежный поток наростающим итогом | -24 080 147 | 2 815 487 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 074 768 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~554 676 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~520 092 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
Загрузка
