21 000 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак3
Этаж
1 / 19
Площадь (общая)
26.3
Площадь (жилая)
21.9
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
800 000
Купить квартиру 26.3 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на море
1 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -21 000 000 | |||||||||||||
| руб. | -3 156 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 18 900 | 1 562 903 | 1 715 187 | 1 875 237 | 2 055 200 | 2 253 160 | 2 476 119 | 2 710 448 | 2 973 933 | 3 263 766 | 3 590 200 | 3 933 281 | 4 319 049 | 4 743 394 |
| руб. | 0 | 1 487 303 | 1 639 587 | 1 799 637 | 1 979 600 | 2 177 560 | 2 400 519 | 2 634 848 | 2 898 333 | 3 188 166 | 3 514 600 | 3 857 681 | 4 243 449 | 4 667 794 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 18 900 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 |
Операционные расходы | руб. | -43 047 | -544 013 | -582 084 | -622 096 | -667 086 | -716 578 | -772 319 | -830 899 | -896 769 | -969 228 | -1 050 837 | -1 136 607 | -1 233 049 | -1 339 135 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -23 670 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 |
Коммунальные услуги | руб. | -18 900 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 |
Налог на имущество | руб. | -477 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 |
25% | руб. | 0 | -371 826 | -409 897 | -449 909 | -494 899 | -544 391 | -600 132 | -658 712 | -724 582 | -797 041 | -878 650 | -964 420 | -1 060 862 | -1 166 948 |
Чистый денежный поток | руб. | -24 180 147 | 1 018 890 | 1 133 103 | 1 253 141 | 1 388 114 | 1 536 582 | 1 703 800 | 1 879 549 | 2 077 164 | 2 294 538 | 2 539 363 | 2 796 674 | 3 086 000 | 3 404 259 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -24 180 147 | -23 161 257 | -22 028 154 | -20 775 013 | -19 386 898 | -17 850 316 | -16 146 516 | -14 266 967 | -12 189 803 | -9 895 265 | -7 355 902 | -4 559 228 | -1 473 227 | 1 931 032 |
| Срок окупаемости | 12 лет 9 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -21 000 000 | |
| -3 156 000 | ||
Операционные доходы | 18 900 | 4 743 394 |
| 0 | 4 667 794 | |
Компенсация коммунальных расходов | 18 900 | 75 600 |
Операционные расходы | -43 047 | -1 339 135 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -23 670 | -94 680 |
Коммунальные услуги | -18 900 | -75 600 |
Налог на имущество | -477 | -1 907 |
25% | 0 | -1 166 948 |
Чистый денежный поток | -24 180 147 | 3 404 259 |
Денежный поток наростающим итогом | -24 180 147 | 1 931 032 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 9 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 053 792 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~544 013 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~509 779 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
Загрузка
