21 000 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак3
Этаж
1 / 19
Площадь (общая)
26.3
Площадь (жилая)
21.9
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
800 000
Купить квартиру 26.3 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на море
1 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -21 000 000 | |||||||||||||
| руб. | -3 156 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 249 073 | 1 627 230 | 1 785 947 | 1 953 073 | 2 140 820 | 2 347 342 | 2 579 719 | 2 824 408 | 3 099 289 | 3 401 658 | 3 741 880 | 4 100 130 | 4 502 583 | 4 945 281 |
| руб. | 211 273 | 1 551 630 | 1 710 347 | 1 877 473 | 2 065 220 | 2 271 742 | 2 504 119 | 2 748 808 | 3 023 689 | 3 326 058 | 3 666 280 | 4 024 530 | 4 426 983 | 4 869 681 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 37 800 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 |
Операционные расходы | руб. | -138 911 | -560 095 | -599 774 | -641 554 | -688 492 | -740 124 | -798 218 | -859 389 | -928 109 | -1 003 701 | -1 088 756 | -1 178 319 | -1 278 933 | -1 389 607 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -47 340 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 |
Коммунальные услуги | руб. | -37 800 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 |
Налог на имущество | руб. | -953 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 |
25% | руб. | -52 818 | -387 908 | -427 587 | -469 367 | -516 305 | -567 937 | -626 031 | -687 202 | -755 922 | -831 514 | -916 569 | -1 006 132 | -1 106 746 | -1 217 420 |
Чистый денежный поток | руб. | -24 045 838 | 1 067 136 | 1 186 173 | 1 311 519 | 1 452 328 | 1 607 218 | 1 781 501 | 1 965 019 | 2 171 180 | 2 397 957 | 2 653 125 | 2 921 811 | 3 223 650 | 3 555 674 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -24 045 838 | -22 978 703 | -21 792 530 | -20 481 011 | -19 028 682 | -17 421 464 | -15 639 963 | -13 674 944 | -11 503 763 | -9 105 807 | -6 452 682 | -3 530 871 | -307 221 | 3 248 453 |
| Срок окупаемости | 12 лет 7 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -21 000 000 | |
| -3 156 000 | ||
Операционные доходы | 249 073 | 4 945 281 |
| 211 273 | 4 869 681 | |
Компенсация коммунальных расходов | 37 800 | 75 600 |
Операционные расходы | -138 911 | -1 389 607 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -47 340 | -94 680 |
Коммунальные услуги | -37 800 | -75 600 |
Налог на имущество | -953 | -1 907 |
25% | -52 818 | -1 217 420 |
Чистый денежный поток | -24 045 838 | 3 555 674 |
Денежный поток наростающим итогом | -24 045 838 | 3 248 453 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 7 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 074 768 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~560 095 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~514 673 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
ЖК на карте
Загрузка
Похожие квартиры
