21 000 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак4
Этаж
1 / 19
Площадь (общая)
26.3
Площадь (жилая)
21.9
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
800 000
Купить квартиру 26.3 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на море
1 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -21 000 000 | |||||||||||||
| руб. | -3 156 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 12 600 | 1 457 114 | 1 708 974 | 1 868 403 | 2 047 683 | 2 244 892 | 2 467 023 | 2 700 443 | 2 962 927 | 3 251 660 | 3 576 883 | 3 918 632 | 4 302 935 | 4 725 669 |
| руб. | 0 | 1 381 514 | 1 633 374 | 1 792 803 | 1 972 083 | 2 169 292 | 2 391 423 | 2 624 843 | 2 887 327 | 3 176 060 | 3 501 283 | 3 843 032 | 4 227 335 | 4 650 069 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 12 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 |
Операционные расходы | руб. | -28 698 | -517 566 | -580 531 | -620 387 | -665 207 | -714 511 | -770 045 | -828 398 | -894 017 | -966 202 | -1 047 507 | -1 132 945 | -1 229 021 | -1 334 704 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -15 780 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 | -94 680 |
Коммунальные услуги | руб. | -12 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 |
Налог на имущество | руб. | -318 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 | -1 907 |
25% | руб. | 0 | -345 379 | -408 344 | -448 200 | -493 020 | -542 324 | -597 858 | -656 211 | -721 830 | -794 015 | -875 320 | -960 758 | -1 056 834 | -1 162 517 |
Чистый денежный поток | руб. | -24 172 098 | 939 548 | 1 128 443 | 1 248 016 | 1 382 476 | 1 530 381 | 1 696 978 | 1 872 045 | 2 068 910 | 2 285 458 | 2 529 376 | 2 785 687 | 3 073 915 | 3 390 965 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -24 172 098 | -23 232 549 | -22 104 106 | -20 856 090 | -19 473 614 | -17 943 233 | -16 246 254 | -14 374 210 | -12 305 299 | -10 019 841 | -7 490 466 | -4 704 778 | -1 630 863 | 1 760 102 |
| Срок окупаемости | 12 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -21 000 000 | |
| -3 156 000 | ||
Операционные доходы | 12 600 | 4 725 669 |
| 0 | 4 650 069 | |
Компенсация коммунальных расходов | 12 600 | 75 600 |
Операционные расходы | -28 698 | -1 334 704 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -15 780 | -94 680 |
Коммунальные услуги | -12 600 | -75 600 |
Налог на имущество | -318 | -1 907 |
25% | 0 | -1 162 517 |
Чистый денежный поток | -24 172 098 | 3 390 965 |
Денежный поток наростающим итогом | -24 172 098 | 1 760 102 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~948 003 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~517 566 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~430 437 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
