27 000 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак4
Этаж
1 / 19
Площадь (общая)
48.6
Площадь (жилая)
37.1
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
560 000
Купить квартиру 48.6 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на горы
1 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -27 000 000 | ||||||||||||
| руб. | -5 832 000 | |||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 17 600 | 2 242 538 | 2 820 255 | 3 085 224 | 3 383 186 | 3 710 945 | 4 080 126 | 4 468 067 | 4 904 314 | 5 384 185 | 5 924 703 | 6 492 688 | 7 131 397 |
| руб. | 0 | 2 145 738 | 2 714 655 | 2 979 624 | 3 277 586 | 3 605 345 | 3 974 526 | 4 362 467 | 4 798 714 | 5 278 585 | 5 819 103 | 6 387 088 | 7 025 797 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 17 600 | 96 800 | 105 600 | 105 600 | 105 600 | 105 600 | 105 600 | 105 600 | 105 600 | 105 600 | 105 600 | 105 600 | 105 600 |
Операционные расходы | руб. | -47 700 | -798 782 | -964 862 | -1 031 103 | -1 105 594 | -1 187 536 | -1 279 829 | -1 376 817 | -1 485 876 | -1 605 844 | -1 740 973 | -1 882 971 | -2 042 647 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -29 160 | -160 380 | -174 960 | -174 960 | -174 960 | -174 960 | -174 960 | -174 960 | -174 960 | -174 960 | -174 960 | -174 960 | -174 960 |
Коммунальные услуги | руб. | -17 600 | -96 800 | -105 600 | -105 600 | -105 600 | -105 600 | -105 600 | -105 600 | -105 600 | -105 600 | -105 600 | -105 600 | -105 600 |
Налог на имущество | руб. | -940 | -5 168 | -5 638 | -5 638 | -5 638 | -5 638 | -5 638 | -5 638 | -5 638 | -5 638 | -5 638 | -5 638 | -5 638 |
25% | руб. | 0 | -536 434 | -678 664 | -744 905 | -819 396 | -901 338 | -993 631 | -1 090 619 | -1 199 678 | -1 319 646 | -1 454 775 | -1 596 773 | -1 756 449 |
Чистый денежный поток | руб. | -32 862 100 | 1 443 756 | 1 855 393 | 2 054 121 | 2 277 593 | 2 523 409 | 2 800 297 | 3 091 251 | 3 418 438 | 3 778 342 | 4 183 731 | 4 609 718 | 5 088 751 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -32 862 100 | -31 418 343 | -29 562 950 | -27 508 829 | -25 231 236 | -22 707 827 | -19 907 530 | -16 816 279 | -13 397 841 | -9 619 499 | -5 435 769 | -826 051 | 4 262 700 |
| Срок окупаемости | 11 лет 4 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2038 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -27 000 000 | |
| -5 832 000 | ||
Операционные доходы | 17 600 | 7 131 397 |
| 0 | 7 025 797 | |
Компенсация коммунальных расходов | 17 600 | 105 600 |
Операционные расходы | -47 700 | -2 042 647 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -29 160 | -174 960 |
Коммунальные услуги | -17 600 | -105 600 |
Налог на имущество | -940 | -5 638 |
25% | 0 | -1 756 449 |
Чистый денежный поток | -32 862 100 | 5 088 751 |
Денежный поток наростающим итогом | -32 862 100 | 4 262 700 |
| Срок окупаемости | 11 лет | 4 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 425 246 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~798 782 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~626 464 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
