27 000 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак3
Этаж
1 / 19
Площадь (общая)
48.6
Площадь (жилая)
37.1
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
560 000
Купить квартиру 48.6 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на горы
1 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -27 000 000 | |||||||||||
| руб. | -5 832 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 201 634 | 2 612 348 | 2 868 928 | 3 138 765 | 3 442 082 | 3 775 730 | 4 151 389 | 4 546 457 | 4 990 543 | 5 479 037 | 6 029 040 | 6 607 459 |
| руб. | 166 434 | 2 506 748 | 2 763 328 | 3 033 165 | 3 336 482 | 3 670 130 | 4 045 789 | 4 440 857 | 4 884 943 | 5 373 437 | 5 923 440 | 6 501 859 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 35 200 | 105 600 | 105 600 | 105 600 | 105 600 | 105 600 | 105 600 | 105 600 | 105 600 | 105 600 | 105 600 | 105 600 |
Операционные расходы | руб. | -137 007 | -912 885 | -977 030 | -1 044 488 | -1 120 319 | -1 203 731 | -1 297 646 | -1 396 414 | -1 507 433 | -1 629 557 | -1 767 057 | -1 911 663 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -58 320 | -174 960 | -174 960 | -174 960 | -174 960 | -174 960 | -174 960 | -174 960 | -174 960 | -174 960 | -174 960 | -174 960 |
Коммунальные услуги | руб. | -35 200 | -105 600 | -105 600 | -105 600 | -105 600 | -105 600 | -105 600 | -105 600 | -105 600 | -105 600 | -105 600 | -105 600 |
Налог на имущество | руб. | -1 879 | -5 638 | -5 638 | -5 638 | -5 638 | -5 638 | -5 638 | -5 638 | -5 638 | -5 638 | -5 638 | -5 638 |
25% | руб. | -41 608 | -626 687 | -690 832 | -758 290 | -834 121 | -917 533 | -1 011 448 | -1 110 216 | -1 221 235 | -1 343 359 | -1 480 859 | -1 625 465 |
Чистый денежный поток | руб. | -32 767 373 | 1 699 463 | 1 891 899 | 2 094 277 | 2 321 763 | 2 571 999 | 2 853 744 | 3 150 043 | 3 483 110 | 3 849 480 | 4 261 983 | 4 695 796 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -32 767 373 | -31 067 910 | -29 176 011 | -27 081 734 | -24 759 971 | -22 187 972 | -19 334 228 | -16 184 185 | -12 701 075 | -8 851 594 | -4 589 611 | 106 185 |
| Срок окупаемости | 11 лет 3 мес. |
Показатель | 1-й период Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -27 000 000 | |
| -5 832 000 | ||
Операционные доходы | 201 634 | 6 607 459 |
| 166 434 | 6 501 859 | |
Компенсация коммунальных расходов | 35 200 | 105 600 |
Операционные расходы | -137 007 | -1 911 663 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -58 320 | -174 960 |
Коммунальные услуги | -35 200 | -105 600 |
Налог на имущество | -1 879 | -5 638 |
25% | -41 608 | -1 625 465 |
Чистый денежный поток | -32 767 373 | 4 695 796 |
Денежный поток наростающим итогом | -32 767 373 | 106 185 |
| Срок окупаемости | 11 лет | 3 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 786 256 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~912 885 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~873 371 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
Загрузка
