14 700 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак4
Этаж
2 / 19
Площадь (общая)
26.5
Площадь (жилая)
22.3
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
550 000
Купить квартиру 26.5 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на горы
2 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -14 700 000 | |||||||||||
| руб. | -3 180 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 12 600 | 1 368 421 | 1 719 167 | 1 879 590 | 2 059 989 | 2 258 428 | 2 481 946 | 2 716 822 | 2 980 944 | 3 271 479 | 3 598 731 | 3 942 613 |
| руб. | 0 | 1 299 121 | 1 643 567 | 1 803 990 | 1 984 389 | 2 182 828 | 2 406 346 | 2 641 222 | 2 905 344 | 3 195 879 | 3 523 131 | 3 867 013 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 12 600 | 69 300 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 | 75 600 |
Операционные расходы | руб. | -28 820 | -483 291 | -583 814 | -623 919 | -669 019 | -718 629 | -774 507 | -833 225 | -899 256 | -971 890 | -1 053 701 | -1 139 673 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -15 900 | -87 450 | -95 400 | -95 400 | -95 400 | -95 400 | -95 400 | -95 400 | -95 400 | -95 400 | -95 400 | -95 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -12 600 | -69 300 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 |
Налог на имущество | руб. | -320 | -1 761 | -1 921 | -1 921 | -1 921 | -1 921 | -1 921 | -1 921 | -1 921 | -1 921 | -1 921 | -1 921 |
25% | руб. | 0 | -324 780 | -410 893 | -450 998 | -496 098 | -545 708 | -601 586 | -660 304 | -726 335 | -798 969 | -880 780 | -966 752 |
Чистый денежный поток | руб. | -17 896 220 | 885 129 | 1 135 353 | 1 255 671 | 1 390 970 | 1 539 799 | 1 707 439 | 1 883 597 | 2 081 688 | 2 299 589 | 2 545 030 | 2 802 940 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -17 896 220 | -17 011 091 | -15 875 738 | -14 620 067 | -13 229 097 | -11 689 298 | -9 981 859 | -8 098 262 | -6 016 574 | -3 716 985 | -1 171 955 | 1 630 985 |
| Срок окупаемости | 10 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -14 700 000 | |
| -3 180 000 | ||
Операционные доходы | 12 600 | 3 942 613 |
| 0 | 3 867 013 | |
Компенсация коммунальных расходов | 12 600 | 75 600 |
Операционные расходы | -28 820 | -1 139 673 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -15 900 | -95 400 |
Коммунальные услуги | -12 600 | -75 600 |
Налог на имущество | -320 | -1 921 |
25% | 0 | -966 752 |
Чистый денежный поток | -17 896 220 | 2 802 940 |
Денежный поток наростающим итогом | -17 896 220 | 1 630 985 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~862 904 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~483 291 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~379 613 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
