13 370 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак4
Этаж
2 / 19
Площадь (общая)
24.1
Площадь (жилая)
19.9
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
550 000
Купить квартиру 24.1 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
Максимальный денежный поток в ЖК
вид на горы
2 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -13 370 000 | |||||||||||
| руб. | -2 892 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 12 000 | 1 356 807 | 1 591 036 | 1 739 305 | 1 906 035 | 2 089 439 | 2 296 021 | 2 513 101 | 2 757 211 | 3 025 732 | 3 328 189 | 3 646 016 |
| руб. | 0 | 1 284 807 | 1 519 036 | 1 667 305 | 1 834 035 | 2 017 439 | 2 224 021 | 2 441 101 | 2 685 211 | 2 953 732 | 3 256 189 | 3 574 016 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 12 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 |
Операционные расходы | руб. | -26 751 | -481 710 | -540 266 | -577 333 | -619 015 | -664 865 | -716 513 | -770 783 | -831 811 | -898 942 | -974 555 | -1 054 010 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -14 460 | -86 760 | -86 760 | -86 760 | -86 760 | -86 760 | -86 760 | -86 760 | -86 760 | -86 760 | -86 760 | -86 760 |
Коммунальные услуги | руб. | -12 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 |
Налог на имущество | руб. | -291 | -1 747 | -1 747 | -1 747 | -1 747 | -1 747 | -1 747 | -1 747 | -1 747 | -1 747 | -1 747 | -1 747 |
25% | руб. | 0 | -321 203 | -379 759 | -416 826 | -458 508 | -504 358 | -556 006 | -610 276 | -671 304 | -738 435 | -814 048 | -893 503 |
Чистый денежный поток | руб. | -16 276 751 | 875 096 | 1 050 770 | 1 161 972 | 1 287 020 | 1 424 573 | 1 579 508 | 1 742 318 | 1 925 400 | 2 126 790 | 2 353 634 | 2 592 006 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -16 276 751 | -15 401 655 | -14 350 885 | -13 188 913 | -11 901 893 | -10 477 320 | -8 897 812 | -7 155 494 | -5 230 095 | -3 103 305 | -749 671 | 1 842 334 |
| Срок окупаемости | 10 лет 7 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -13 370 000 | |
| -2 892 000 | ||
Операционные доходы | 12 000 | 3 646 016 |
| 0 | 3 574 016 | |
Компенсация коммунальных расходов | 12 000 | 72 000 |
Операционные расходы | -26 751 | -1 054 010 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -14 460 | -86 760 |
Коммунальные услуги | -12 000 | -72 000 |
Налог на имущество | -291 | -1 747 |
25% | 0 | -893 503 |
Чистый денежный поток | -16 276 751 | 2 592 006 |
Денежный поток наростающим итогом | -16 276 751 | 1 842 334 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 7 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~881 642 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~481 710 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~399 931 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
