13 370 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак3
Этаж
2 / 19
Площадь (общая)
24.1
Площадь (жилая)
19.9
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
550 000
Купить квартиру 24.1 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
Самая быстрая окупаемость в ЖК
вид на горы
2 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -13 370 000 | |||||||||||
| руб. | -2 892 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 18 000 | 1 455 190 | 1 596 814 | 1 745 660 | 1 913 026 | 2 097 129 | 2 304 480 | 2 522 406 | 2 767 446 | 3 036 991 | 3 340 574 | 3 659 639 |
| руб. | 0 | 1 383 190 | 1 524 814 | 1 673 660 | 1 841 026 | 2 025 129 | 2 232 480 | 2 450 406 | 2 695 446 | 2 964 991 | 3 268 574 | 3 587 639 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 18 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 72 000 |
Операционные расходы | руб. | -40 127 | -506 306 | -541 710 | -578 922 | -620 763 | -666 787 | -718 628 | -773 109 | -834 370 | -901 757 | -977 651 | -1 057 416 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -21 690 | -86 760 | -86 760 | -86 760 | -86 760 | -86 760 | -86 760 | -86 760 | -86 760 | -86 760 | -86 760 | -86 760 |
Коммунальные услуги | руб. | -18 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 | -72 000 |
Налог на имущество | руб. | -437 | -1 747 | -1 747 | -1 747 | -1 747 | -1 747 | -1 747 | -1 747 | -1 747 | -1 747 | -1 747 | -1 747 |
25% | руб. | 0 | -345 799 | -381 203 | -418 415 | -460 256 | -506 280 | -558 121 | -612 602 | -673 863 | -741 250 | -817 144 | -896 909 |
Чистый денежный поток | руб. | -16 284 127 | 948 884 | 1 055 104 | 1 166 738 | 1 292 263 | 1 430 341 | 1 585 852 | 1 749 296 | 1 933 076 | 2 135 234 | 2 362 923 | 2 602 223 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -16 284 127 | -15 335 243 | -14 280 139 | -13 113 401 | -11 821 139 | -10 390 797 | -8 804 945 | -7 055 649 | -5 122 573 | -2 987 339 | -624 417 | 1 977 806 |
| Срок окупаемости | 10 лет 7 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -13 370 000 | |
| -2 892 000 | ||
Операционные доходы | 18 000 | 3 659 639 |
| 0 | 3 587 639 | |
Компенсация коммунальных расходов | 18 000 | 72 000 |
Операционные расходы | -40 127 | -1 057 416 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -21 690 | -86 760 |
Коммунальные услуги | -18 000 | -72 000 |
Налог на имущество | -437 | -1 747 |
25% | 0 | -896 909 |
Чистый денежный поток | -16 284 127 | 2 602 223 |
Денежный поток наростающим итогом | -16 284 127 | 1 977 806 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 7 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~980 025 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~506 306 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~473 719 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
Загрузка
