42 660 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак3
Этаж
1 / 19
Площадь (общая)
54
Площадь (жилая)
38.2
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
790 000
Купить квартиру 54 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на море
1 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 | Декабрь 2040 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -42 660 000 | ||||||||||||||
| руб. | -6 480 000 | |||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 218 016 | 2 830 142 | 3 108 278 | 3 400 784 | 3 729 582 | 4 091 260 | 4 498 479 | 4 926 737 | 5 408 131 | 5 937 664 | 6 533 873 | 7 160 885 | 7 865 694 | 8 640 983 | 9 513 893 |
| руб. | 180 416 | 2 717 342 | 2 995 478 | 3 287 984 | 3 616 782 | 3 978 460 | 4 385 679 | 4 813 937 | 5 295 331 | 5 824 864 | 6 421 073 | 7 048 085 | 7 752 894 | 8 528 183 | 9 401 093 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 37 600 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 |
Операционные расходы | руб. | -149 592 | -992 799 | -1 062 331 | -1 135 458 | -1 217 659 | -1 308 080 | -1 409 881 | -1 516 946 | -1 637 296 | -1 769 679 | -1 918 732 | -2 075 486 | -2 251 688 | -2 445 510 | -2 663 737 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -64 800 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -37 600 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 |
Налог на имущество | руб. | -2 088 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 |
25% | руб. | -45 104 | -679 335 | -748 867 | -821 994 | -904 195 | -994 616 | -1 096 417 | -1 203 482 | -1 323 832 | -1 456 215 | -1 605 268 | -1 762 022 | -1 938 224 | -2 132 046 | -2 350 273 |
Чистый денежный поток | руб. | -49 071 576 | 1 837 343 | 2 045 947 | 2 265 326 | 2 511 923 | 2 783 180 | 3 088 598 | 3 409 791 | 3 770 835 | 4 167 985 | 4 615 141 | 5 085 399 | 5 614 006 | 6 195 473 | 6 850 156 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -49 071 576 | -47 234 233 | -45 188 286 | -42 922 960 | -40 411 037 | -37 627 857 | -34 539 258 | -31 129 467 | -27 358 633 | -23 190 648 | -18 575 507 | -13 490 107 | -7 876 101 | -1 680 628 | 5 169 528 |
| Срок окупаемости | 13 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2040 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -42 660 000 | |
| -6 480 000 | ||
Операционные доходы | 218 016 | 9 513 893 |
| 180 416 | 9 401 093 | |
Компенсация коммунальных расходов | 37 600 | 112 800 |
Операционные расходы | -149 592 | -2 663 737 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -64 800 | -194 400 |
Коммунальные услуги | -37 600 | -112 800 |
Налог на имущество | -2 088 | -6 264 |
25% | -45 104 | -2 350 273 |
Чистый денежный поток | -49 071 576 | 6 850 156 |
Денежный поток наростающим итогом | -49 071 576 | 5 169 528 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 936 321 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~992 799 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~943 522 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
Загрузка
