42 660 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак4
Этаж
1 / 19
Площадь (общая)
54
Площадь (жилая)
38.2
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
790 000
Купить квартиру 54 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на море
1 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 | Декабрь 2040 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -42 660 000 | ||||||||||||||
| руб. | -6 480 000 | |||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 18 800 | 2 429 403 | 3 055 515 | 3 342 745 | 3 665 739 | 4 021 033 | 4 421 229 | 4 841 762 | 5 314 658 | 5 834 844 | 6 420 771 | 7 036 473 | 7 728 840 | 8 490 444 | 9 348 300 |
| руб. | 0 | 2 326 003 | 2 942 715 | 3 229 945 | 3 552 939 | 3 908 233 | 4 308 429 | 4 728 962 | 5 201 858 | 5 722 044 | 6 307 971 | 6 923 673 | 7 616 040 | 8 377 644 | 9 235 500 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 18 800 | 103 400 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 |
Операционные расходы | руб. | -52 244 | -868 842 | -1 049 140 | -1 120 948 | -1 201 698 | -1 290 524 | -1 390 568 | -1 495 702 | -1 613 928 | -1 743 974 | -1 890 456 | -2 044 383 | -2 217 474 | -2 407 876 | -2 622 338 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -32 400 | -178 200 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -18 800 | -103 400 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 |
Налог на имущество | руб. | -1 044 | -5 742 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 |
25% | руб. | 0 | -581 500 | -735 676 | -807 484 | -888 234 | -977 060 | -1 077 104 | -1 182 238 | -1 300 464 | -1 430 510 | -1 576 992 | -1 730 919 | -1 904 010 | -2 094 412 | -2 308 874 |
Чистый денежный поток | руб. | -49 173 444 | 1 560 561 | 2 006 375 | 2 221 797 | 2 464 041 | 2 730 509 | 3 030 661 | 3 346 060 | 3 700 730 | 4 090 870 | 4 530 315 | 4 992 090 | 5 511 366 | 6 082 568 | 6 725 962 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -49 173 444 | -47 612 883 | -45 606 508 | -43 384 711 | -40 920 670 | -38 190 161 | -35 159 500 | -31 813 440 | -28 112 710 | -24 021 841 | -19 491 526 | -14 499 436 | -8 988 069 | -2 905 501 | 3 820 461 |
| Срок окупаемости | 13 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2040 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -42 660 000 | |
| -6 480 000 | ||
Операционные доходы | 18 800 | 9 348 300 |
| 0 | 9 235 500 | |
Компенсация коммунальных расходов | 18 800 | 112 800 |
Операционные расходы | -52 244 | -2 622 338 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -32 400 | -194 400 |
Коммунальные услуги | -18 800 | -112 800 |
Налог на имущество | -1 044 | -6 264 |
25% | 0 | -2 308 874 |
Чистый денежный поток | -49 173 444 | 6 725 962 |
Денежный поток наростающим итогом | -49 173 444 | 3 820 461 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 544 982 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~868 842 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~676 140 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
