42 660 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак3
Этаж
1 / 19
Площадь (общая)
54
Площадь (жилая)
38.2
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Отделка
Цена за метр
790 000
Купить квартира 54 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на море
1 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
ИРД
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Май 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -42 660 000 | |||||||||||||
| руб. | -6 480 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 1 224 257 | 2 783 854 | 3 246 953 | 3 553 327 | 3 897 379 | 4 275 837 | 4 701 514 | 5 150 075 | 5 653 803 | 6 207 903 | 6 831 136 | 7 487 874 | 8 225 382 | 9 036 640 |
| руб. | 1 149 057 | 2 680 454 | 3 134 153 | 3 440 527 | 3 784 579 | 4 163 037 | 4 588 714 | 5 037 275 | 5 541 003 | 6 095 103 | 6 718 336 | 7 375 074 | 8 112 582 | 8 923 840 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 75 200 | 103 400 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 |
Операционные расходы | руб. | -496 240 | -957 454 | -1 097 000 | -1 173 594 | -1 259 610 | -1 354 222 | -1 460 640 | -1 572 782 | -1 698 714 | -1 837 238 | -1 993 048 | -2 157 233 | -2 341 610 | -2 544 424 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -129 600 | -178 200 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -75 200 | -103 400 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 |
Налог на имущество | руб. | -4 176 | -5 742 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 |
25% | руб. | -287 264 | -670 112 | -783 536 | -860 130 | -946 146 | -1 040 758 | -1 147 176 | -1 259 318 | -1 385 250 | -1 523 774 | -1 679 584 | -1 843 769 | -2 028 146 | -2 230 960 |
Чистый денежный поток | руб. | -48 411 983 | 1 826 400 | 2 149 953 | 2 379 733 | 2 637 769 | 2 921 615 | 3 240 874 | 3 577 293 | 3 955 089 | 4 370 665 | 4 838 088 | 5 330 641 | 5 883 772 | 6 492 216 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -48 411 983 | -46 585 582 | -44 435 629 | -42 055 896 | -39 418 127 | -36 496 512 | -33 255 638 | -29 678 345 | -25 723 256 | -21 352 591 | -16 514 503 | -11 183 862 | -5 300 090 | 1 192 126 |
| Срок окупаемости | 13 лет 4 мес. |
Показатель | 1-й период Май 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -42 660 000 | |
| -6 480 000 | ||
Операционные доходы | 1 224 257 | 9 036 640 |
| 1 149 057 | 8 923 840 | |
Компенсация коммунальных расходов | 75 200 | 112 800 |
Операционные расходы | -496 240 | -2 544 424 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -129 600 | -194 400 |
Коммунальные услуги | -75 200 | -112 800 |
Налог на имущество | -4 176 | -6 264 |
25% | -287 264 | -2 230 960 |
Чистый денежный поток | -48 411 983 | 6 492 216 |
Денежный поток наростающим итогом | -48 411 983 | 1 192 126 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 4 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
ЖК на карте
Похожие квартиры
