42 660 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак3
Этаж
1 / 19
Площадь (общая)
54
Площадь (жилая)
38.2
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
790 000
Купить квартиру 54 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на море
1 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 | Декабрь 2040 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -42 660 000 | ||||||||||||||
| руб. | -6 480 000 | |||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 28 200 | 2 792 351 | 3 066 708 | 3 355 056 | 3 679 282 | 4 035 930 | 4 437 616 | 4 859 787 | 5 334 486 | 5 856 655 | 6 444 763 | 7 062 864 | 7 757 871 | 8 522 378 | 9 383 427 |
| руб. | 0 | 2 679 551 | 2 953 908 | 3 242 256 | 3 566 482 | 3 923 130 | 4 324 816 | 4 746 987 | 5 221 686 | 5 743 855 | 6 331 963 | 6 950 064 | 7 645 071 | 8 409 578 | 9 270 627 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 28 200 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 |
Операционные расходы | руб. | -78 366 | -983 351 | -1 051 938 | -1 124 026 | -1 205 084 | -1 294 248 | -1 394 665 | -1 500 208 | -1 618 885 | -1 749 427 | -1 896 454 | -2 050 981 | -2 224 732 | -2 415 859 | -2 631 120 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -48 600 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -28 200 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 |
Налог на имущество | руб. | -1 566 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 |
25% | руб. | 0 | -669 887 | -738 474 | -810 562 | -891 620 | -980 784 | -1 081 201 | -1 186 744 | -1 305 421 | -1 435 963 | -1 582 990 | -1 737 517 | -1 911 268 | -2 102 395 | -2 317 656 |
Чистый денежный поток | руб. | -49 190 166 | 1 809 000 | 2 014 770 | 2 231 030 | 2 474 198 | 2 741 682 | 3 042 951 | 3 359 579 | 3 715 601 | 4 107 228 | 4 548 309 | 5 011 883 | 5 533 139 | 6 106 519 | 6 752 307 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -49 190 166 | -47 381 166 | -45 366 397 | -43 135 367 | -40 661 169 | -37 919 487 | -34 876 536 | -31 516 956 | -27 801 355 | -23 694 128 | -19 145 818 | -14 133 935 | -8 600 797 | -2 494 278 | 4 258 029 |
| Срок окупаемости | 13 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2040 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -42 660 000 | |
| -6 480 000 | ||
Операционные доходы | 28 200 | 9 383 427 |
| 0 | 9 270 627 | |
Компенсация коммунальных расходов | 28 200 | 112 800 |
Операционные расходы | -78 366 | -2 631 120 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -48 600 | -194 400 |
Коммунальные услуги | -28 200 | -112 800 |
Налог на имущество | -1 566 | -6 264 |
25% | 0 | -2 317 656 |
Чистый денежный поток | -49 190 166 | 6 752 307 |
Денежный поток наростающим итогом | -49 190 166 | 4 258 029 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 898 529 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~983 351 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~915 178 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
Загрузка
