42 660 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак3
Этаж
1 / 19
Площадь (общая)
54
Площадь (жилая)
38.2
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
790 000
Купить квартиру 54 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на море
1 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 | Декабрь 2040 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -42 660 000 | ||||||||||||||
| руб. | -6 480 000 | |||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 437 033 | 2 908 244 | 3 194 190 | 3 495 287 | 3 833 536 | 4 205 610 | 4 624 264 | 5 065 100 | 5 560 330 | 6 105 083 | 6 718 034 | 7 363 462 | 8 088 528 | 8 886 101 | 9 783 523 |
| руб. | 380 633 | 2 795 444 | 3 081 390 | 3 382 487 | 3 720 736 | 4 092 810 | 4 511 464 | 4 952 300 | 5 447 530 | 5 992 283 | 6 605 234 | 7 250 662 | 7 975 728 | 8 773 301 | 9 670 723 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 56 400 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 |
Операционные расходы | руб. | -251 890 | -1 012 323 | -1 083 809 | -1 159 084 | -1 243 649 | -1 336 666 | -1 441 327 | -1 551 538 | -1 675 346 | -1 811 533 | -1 964 772 | -2 126 130 | -2 307 396 | -2 506 790 | -2 731 145 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -97 200 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 | -194 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -56 400 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 |
Налог на имущество | руб. | -3 132 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 | -6 264 |
25% | руб. | -95 158 | -698 859 | -770 345 | -845 620 | -930 185 | -1 023 202 | -1 127 863 | -1 238 074 | -1 361 882 | -1 498 069 | -1 651 308 | -1 812 666 | -1 993 932 | -2 193 326 | -2 417 681 |
Чистый денежный поток | руб. | -48 954 857 | 1 895 921 | 2 110 381 | 2 336 203 | 2 589 887 | 2 868 944 | 3 182 937 | 3 513 562 | 3 884 984 | 4 293 550 | 4 753 262 | 5 237 332 | 5 781 132 | 6 379 311 | 7 052 378 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -48 954 857 | -47 058 936 | -44 948 554 | -42 612 351 | -40 022 464 | -37 153 520 | -33 970 583 | -30 457 022 | -26 572 038 | -22 278 488 | -17 525 226 | -12 287 894 | -6 506 762 | -127 451 | 6 924 927 |
| Срок окупаемости | 13 лет 6 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2040 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -42 660 000 | |
| -6 480 000 | ||
Операционные доходы | 437 033 | 9 783 523 |
| 380 633 | 9 670 723 | |
Компенсация коммунальных расходов | 56 400 | 112 800 |
Операционные расходы | -251 890 | -2 731 145 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -97 200 | -194 400 |
Коммунальные услуги | -56 400 | -112 800 |
Налог на имущество | -3 132 | -6 264 |
25% | -95 158 | -2 417 681 |
Чистый денежный поток | -48 954 857 | 7 052 378 |
Денежный поток наростающим итогом | -48 954 857 | 6 924 927 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 6 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 936 321 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 012 323 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~923 998 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
Загрузка
