52 400 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак4
Этаж
2 / 19
Площадь (общая)
65.9
Площадь (жилая)
58.3
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
800 000
Купить квартиру 65.9 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
Самый просторный лот в ЖК
вид на море
2 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 | Декабрь 2040 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -52 400 000 | ||||||||||||||
| руб. | -7 908 000 | |||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 20 800 | 2 994 912 | 3 518 154 | 3 849 369 | 4 221 825 | 4 631 528 | 5 093 009 | 5 577 941 | 6 123 255 | 6 723 100 | 7 398 755 | 8 108 743 | 8 907 138 | 9 785 372 | 10 774 597 |
| руб. | 0 | 2 870 112 | 3 393 354 | 3 724 569 | 4 097 025 | 4 506 728 | 4 968 209 | 5 453 141 | 5 998 455 | 6 598 300 | 7 273 955 | 7 983 943 | 8 782 338 | 9 660 572 | 10 649 797 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 20 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 |
Операционные расходы | руб. | -61 614 | -1 087 213 | -1 218 021 | -1 300 825 | -1 393 940 | -1 496 366 | -1 611 735 | -1 732 970 | -1 869 297 | -2 019 259 | -2 188 170 | -2 365 670 | -2 565 267 | -2 784 825 | -3 032 132 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -39 540 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 |
Коммунальные услуги | руб. | -20 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 |
Налог на имущество | руб. | -1 274 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 |
25% | руб. | 0 | -717 529 | -848 337 | -931 141 | -1 024 256 | -1 126 682 | -1 242 051 | -1 363 286 | -1 499 613 | -1 649 575 | -1 818 486 | -1 995 986 | -2 195 583 | -2 415 141 | -2 662 448 |
Чистый денежный поток | руб. | -60 348 814 | 1 907 699 | 2 300 133 | 2 548 544 | 2 827 885 | 3 135 162 | 3 481 274 | 3 844 971 | 4 253 958 | 4 703 841 | 5 210 585 | 5 743 073 | 6 341 871 | 7 000 547 | 7 742 465 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -60 348 814 | -58 441 115 | -56 140 983 | -53 592 439 | -50 764 554 | -47 629 392 | -44 148 118 | -40 303 147 | -36 049 189 | -31 345 348 | -26 134 763 | -20 391 690 | -14 049 819 | -7 049 272 | 693 193 |
| Срок окупаемости | 14 лет 0 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2040 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -52 400 000 | |
| -7 908 000 | ||
Операционные доходы | 20 800 | 10 774 597 |
| 0 | 10 649 797 | |
Компенсация коммунальных расходов | 20 800 | 124 800 |
Операционные расходы | -61 614 | -3 032 132 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -39 540 | -237 240 |
Коммунальные услуги | -20 800 | -124 800 |
Налог на имущество | -1 274 | -7 644 |
25% | 0 | -2 662 448 |
Чистый денежный поток | -60 348 814 | 7 742 465 |
Денежный поток наростающим итогом | -60 348 814 | 693 193 |
| Срок окупаемости | 14 лет | 0 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 969 487 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 087 213 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~882 274 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
