52 400 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак3
Этаж
2 / 19
Площадь (общая)
65.9
Площадь (жилая)
58.3
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
800 000
Купить квартиру 65.9 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
Самый просторный лот в ЖК
вид на море
2 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Август 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 | Декабрь 2040 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -52 400 000 | ||||||||||||||
| руб. | -7 908 000 | |||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 373 591 | 3 303 299 | 3 628 531 | 3 970 784 | 4 355 382 | 4 778 440 | 5 254 612 | 5 755 705 | 6 318 795 | 6 938 194 | 7 635 358 | 8 369 007 | 9 193 428 | 10 100 291 | 11 121 009 |
| руб. | 321 591 | 3 178 499 | 3 503 731 | 3 845 984 | 4 230 582 | 4 653 640 | 5 129 812 | 5 630 905 | 6 193 995 | 6 813 394 | 7 510 558 | 8 244 207 | 9 068 628 | 9 975 491 | 10 996 209 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 52 000 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 |
Операционные расходы | руб. | -234 433 | -1 164 309 | -1 245 615 | -1 331 179 | -1 427 330 | -1 533 093 | -1 652 136 | -1 777 411 | -1 918 183 | -2 073 031 | -2 247 322 | -2 430 735 | -2 636 840 | -2 863 555 | -3 118 734 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -98 850 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 | -237 240 |
Коммунальные услуги | руб. | -52 000 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 |
Налог на имущество | руб. | -3 185 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 | -7 644 |
25% | руб. | -80 398 | -794 625 | -875 931 | -961 495 | -1 057 646 | -1 163 409 | -1 282 452 | -1 407 727 | -1 548 499 | -1 703 347 | -1 877 638 | -2 061 051 | -2 267 156 | -2 493 871 | -2 749 050 |
Чистый денежный поток | руб. | -60 168 842 | 2 138 990 | 2 382 916 | 2 639 605 | 2 928 052 | 3 245 347 | 3 602 476 | 3 978 294 | 4 400 612 | 4 865 163 | 5 388 036 | 5 938 272 | 6 556 588 | 7 236 736 | 8 002 275 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -60 168 842 | -58 029 852 | -55 646 936 | -53 007 332 | -50 079 280 | -46 833 933 | -43 231 456 | -39 253 163 | -34 852 551 | -29 987 387 | -24 599 351 | -18 661 079 | -12 104 491 | -4 867 755 | 3 134 520 |
| Срок окупаемости | 14 лет 0 мес. |
Показатель | 1-й период Август 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2040 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -52 400 000 | |
| -7 908 000 | ||
Операционные доходы | 373 591 | 11 121 009 |
| 321 591 | 10 996 209 | |
Компенсация коммунальных расходов | 52 000 | 124 800 |
Операционные расходы | -234 433 | -3 118 734 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -98 850 | -237 240 |
Коммунальные услуги | -52 000 | -124 800 |
Налог на имущество | -3 185 | -7 644 |
25% | -80 398 | -2 749 050 |
Чистый денежный поток | -60 168 842 | 8 002 275 |
Денежный поток наростающим итогом | -60 168 842 | 3 134 520 |
| Срок окупаемости | 14 лет | 0 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 232 843 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 164 309 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 068 534 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
Загрузка
