76 200 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
Курортный проспект, 64
Этаж
2 / 9
Площадь (общая)
80.3
Площадь (жилая)
72.7
Высота потолков
3.15
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
950 000
Купить апартамент 80.3 м² в ЖК МФК Парк в Сочи
вид на горы
2 этаж
Яна Фабрициуса р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q3 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -76 200 000 | |||||||||||
| руб. | -16 092 120 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 33 300 | 9 465 014 | 10 420 490 | 11 424 695 | 12 553 844 | 13 795 908 | 15 194 822 | 16 665 077 | 18 318 265 | 20 136 772 | 22 184 920 | 24 337 522 |
| руб. | 0 | 9 331 814 | 10 287 290 | 11 291 495 | 12 420 644 | 13 662 708 | 15 061 622 | 16 531 877 | 18 185 065 | 20 003 572 | 22 051 720 | 24 204 322 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 33 300 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 |
Операционные расходы | руб. | -259 083 | -4 769 059 | -5 151 249 | -5 552 931 | -6 004 591 | -6 501 419 | -7 060 984 | -7 649 083 | -8 310 360 | -9 037 762 | -9 857 020 | -10 718 060 |
Эксплуатация9000 руб/м² | руб. | -180 675 | -722 700 | -722 700 | -722 700 | -722 700 | -722 700 | -722 700 | -722 700 | -722 700 | -722 700 | -722 700 | -722 700 |
Коммунальные услуги | руб. | -33 300 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 |
Аренда ЗУ | руб. | -4 958 | -19 834 | -19 834 | -19 834 | -19 834 | -19 834 | -19 834 | -19 834 | -19 834 | -19 834 | -19 834 | -19 834 |
Налог на имущество2.00% | руб. | -40 150 | -160 600 | -160 600 | -160 600 | -160 600 | -160 600 | -160 600 | -160 600 | -160 600 | -160 600 | -160 600 | -160 600 |
40% | руб. | 0 | -3 732 726 | -4 114 916 | -4 516 598 | -4 968 258 | -5 465 086 | -6 024 651 | -6 612 750 | -7 274 027 | -8 001 429 | -8 820 687 | -9 681 727 |
Чистый денежный поток | руб. | -92 517 903 | 4 695 955 | 5 269 241 | 5 871 763 | 6 549 253 | 7 294 489 | 8 133 837 | 9 015 994 | 10 007 905 | 11 099 009 | 12 327 900 | 13 619 461 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -92 517 903 | -87 821 949 | -82 552 708 | -76 680 944 | -70 131 691 | -62 837 202 | -54 703 365 | -45 687 371 | -35 679 466 | -24 580 456 | -12 252 556 | 1 366 905 |
| Срок окупаемости | 11 лет 1 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -76 200 000 | |
| -16 092 120 | ||
Операционные доходы | 33 300 | 24 337 522 |
| 0 | 24 204 322 | |
Компенсация коммунальных расходов | 33 300 | 133 200 |
Операционные расходы | -259 083 | -10 718 060 |
Эксплуатация9000 руб/м² | -180 675 | -722 700 |
Коммунальные услуги | -33 300 | -133 200 |
Аренда ЗУ | -4 958 | -19 834 |
Налог на имущество2.00% | -40 150 | -160 600 |
40% | 0 | -9 681 727 |
Чистый денежный поток | -92 517 903 | 13 619 461 |
Денежный поток наростающим итогом | -92 517 903 | 1 366 905 |
| Срок окупаемости | 11 лет | 1 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~6 611 825 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~4 769 059 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 842 766 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Отельный оператор — гарантированный доход, минимум участия владельца
Комиссия УК40%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Светлана
Итоговый скор
7.6/10
7.4/10
8.2/10
8.3/10
6.3/10
Загрузка
1 010 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 50.7 м² ·
МФК Парксдача 3 кв. 2028
Яна Фабрициуса·830 м до моря
