76 200 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
Курортный проспект, 64
Этаж
2 / 9
Площадь (общая)
80.3
Площадь (жилая)
72.7
Высота потолков
3.15
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
950 000
Купить апартамент 80.3 м² в ЖК МФК Парк в Сочи
вид на горы
2 этаж
Яна Фабрициуса р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q3 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -76 200 000 | |||||||||||
| руб. | -16 092 120 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 22 200 | 8 801 261 | 10 381 511 | 11 381 818 | 12 506 680 | 13 744 028 | 15 137 753 | 16 602 301 | 18 249 211 | 20 060 813 | 22 101 365 | 24 245 611 |
| руб. | 0 | 8 668 061 | 10 248 311 | 11 248 618 | 12 373 480 | 13 610 828 | 15 004 553 | 16 469 101 | 18 116 011 | 19 927 613 | 21 968 165 | 24 112 411 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 22 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 |
Операционные расходы | руб. | -172 722 | -4 503 558 | -5 135 658 | -5 535 780 | -5 985 725 | -6 480 667 | -7 038 156 | -7 623 973 | -8 282 738 | -9 007 379 | -9 823 598 | -10 681 296 |
Эксплуатация9000 руб/м² | руб. | -120 450 | -722 700 | -722 700 | -722 700 | -722 700 | -722 700 | -722 700 | -722 700 | -722 700 | -722 700 | -722 700 | -722 700 |
Коммунальные услуги | руб. | -22 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 |
Аренда ЗУ | руб. | -3 306 | -19 834 | -19 834 | -19 834 | -19 834 | -19 834 | -19 834 | -19 834 | -19 834 | -19 834 | -19 834 | -19 834 |
Налог на имущество2.00% | руб. | -26 767 | -160 600 | -160 600 | -160 600 | -160 600 | -160 600 | -160 600 | -160 600 | -160 600 | -160 600 | -160 600 | -160 600 |
40% | руб. | 0 | -3 467 225 | -4 099 325 | -4 499 447 | -4 949 392 | -5 444 334 | -6 001 823 | -6 587 640 | -7 246 405 | -7 971 046 | -8 787 265 | -9 644 963 |
Чистый денежный поток | руб. | -92 442 642 | 4 297 703 | 5 245 853 | 5 846 038 | 6 520 954 | 7 263 360 | 8 099 596 | 8 978 328 | 9 966 473 | 11 053 433 | 12 277 767 | 13 564 315 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -92 442 642 | -88 144 939 | -82 899 086 | -77 053 049 | -70 532 094 | -63 268 734 | -55 169 138 | -46 190 810 | -36 224 336 | -25 170 903 | -12 893 136 | 671 179 |
| Срок окупаемости | 11 лет 1 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -76 200 000 | |
| -16 092 120 | ||
Операционные доходы | 22 200 | 24 245 611 |
| 0 | 24 112 411 | |
Компенсация коммунальных расходов | 22 200 | 133 200 |
Операционные расходы | -172 722 | -10 681 296 |
Эксплуатация9000 руб/м² | -120 450 | -722 700 |
Коммунальные услуги | -22 200 | -133 200 |
Аренда ЗУ | -3 306 | -19 834 |
Налог на имущество2.00% | -26 767 | -160 600 |
40% | 0 | -9 644 963 |
Чистый денежный поток | -92 442 642 | 13 564 315 |
Денежный поток наростающим итогом | -92 442 642 | 671 179 |
| Срок окупаемости | 11 лет | 1 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~5 948 073 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~4 503 558 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 444 514 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Отельный оператор — гарантированный доход, минимум участия владельца
Комиссия УК40%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Светлана
Итоговый скор
7.6/10
7.4/10
8.2/10
8.3/10
6.3/10
1 010 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 50.7 м² ·
МФК Парксдача 3 кв. 2028
Яна Фабрициуса·830 м до моря
