51 000 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
Курортный проспект, 64
Этаж
1 / 9
Площадь (общая)
50.7
Площадь (жилая)
43.9
Высота потолков
3.15
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 010 000
Купить апартамент 50.7 м² в ЖК МФК Парк в Сочи
вид на море
1 этаж
Яна Фабрициуса р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q3 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -51 000 000 | |||||||||||
| руб. | -10 160 280 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 18 000 | 6 011 595 | 7 588 248 | 8 318 373 | 9 139 410 | 10 042 551 | 11 059 832 | 12 128 807 | 13 330 887 | 14 653 176 | 16 142 577 | 17 707 663 |
| руб. | 0 | 5 912 595 | 7 480 248 | 8 210 373 | 9 031 410 | 9 934 551 | 10 951 832 | 12 020 807 | 13 222 887 | 14 545 176 | 16 034 577 | 17 599 663 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 18 000 | 99 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 |
Операционные расходы | руб. | -113 037 | -2 986 743 | -3 670 322 | -3 962 372 | -4 290 788 | -4 652 045 | -5 058 957 | -5 486 547 | -5 967 379 | -6 496 294 | -7 092 056 | -7 718 088 |
Эксплуатация9000 руб/м² | руб. | -76 050 | -418 275 | -456 300 | -456 300 | -456 300 | -456 300 | -456 300 | -456 300 | -456 300 | -456 300 | -456 300 | -456 300 |
Коммунальные услуги | руб. | -18 000 | -99 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 |
Аренда ЗУ | руб. | -2 087 | -11 480 | -12 523 | -12 523 | -12 523 | -12 523 | -12 523 | -12 523 | -12 523 | -12 523 | -12 523 | -12 523 |
Налог на имущество2.00% | руб. | -16 900 | -92 950 | -101 400 | -101 400 | -101 400 | -101 400 | -101 400 | -101 400 | -101 400 | -101 400 | -101 400 | -101 400 |
40% | руб. | 0 | -2 365 038 | -2 992 099 | -3 284 149 | -3 612 565 | -3 973 822 | -4 380 734 | -4 808 324 | -5 289 156 | -5 818 071 | -6 413 833 | -7 039 865 |
Чистый денежный поток | руб. | -61 255 317 | 3 024 853 | 3 917 926 | 4 356 001 | 4 848 622 | 5 390 506 | 6 000 875 | 6 642 260 | 7 363 508 | 8 156 882 | 9 050 521 | 9 989 575 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -61 255 317 | -58 230 465 | -54 312 538 | -49 956 538 | -45 107 916 | -39 717 410 | -33 716 536 | -27 074 276 | -19 710 768 | -11 553 886 | -2 503 365 | 7 486 210 |
| Срок окупаемости | 10 лет 6 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -51 000 000 | |
| -10 160 280 | ||
Операционные доходы | 18 000 | 17 707 663 |
| 0 | 17 599 663 | |
Компенсация коммунальных расходов | 18 000 | 108 000 |
Операционные расходы | -113 037 | -7 718 088 |
Эксплуатация9000 руб/м² | -76 050 | -456 300 |
Коммунальные услуги | -18 000 | -108 000 |
Аренда ЗУ | -2 087 | -12 523 |
Налог на имущество2.00% | -16 900 | -101 400 |
40% | 0 | -7 039 865 |
Чистый денежный поток | -61 255 317 | 9 989 575 |
Денежный поток наростающим итогом | -61 255 317 | 7 486 210 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 6 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~3 927 274 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~2 986 743 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~940 531 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Отельный оператор — гарантированный доход, минимум участия владельца
Комиссия УК40%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Светлана
Итоговый скор
7.6/10
7.4/10
8.2/10
8.3/10
6.3/10
950 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 65.7 м² ·
МФК Парксдача 3 кв. 2028
Яна Фабрициуса·830 м до моря