62 400 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
Курортный проспект, 64
Этаж
4 / 9
Площадь (общая)
65.7
Площадь (жилая)
58.1
Высота потолков
3.15
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
950 000
Купить апартамент 65.7 м² в ЖК МФК Парк в Сочи
вид на горы
4 этаж
Яна Фабрициуса р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q3 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -62 400 000 | |||||||||||
| руб. | -13 166 280 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 20 800 | 7 252 215 | 9 155 121 | 10 036 543 | 11 027 717 | 12 118 009 | 13 346 092 | 14 636 583 | 16 087 761 | 17 684 057 | 19 482 094 | 21 371 501 |
| руб. | 0 | 7 137 815 | 9 030 321 | 9 911 743 | 10 902 917 | 11 993 209 | 13 221 292 | 14 511 783 | 15 962 961 | 17 559 257 | 19 357 294 | 21 246 701 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 20 800 | 114 400 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 |
Операционные расходы | руб. | -143 955 | -3 646 877 | -4 475 857 | -4 828 424 | -5 224 895 | -5 661 014 | -6 152 245 | -6 668 441 | -7 248 914 | -7 887 429 | -8 606 646 | -9 362 409 |
Эксплуатация9000 руб/м² | руб. | -98 550 | -542 025 | -591 300 | -591 300 | -591 300 | -591 300 | -591 300 | -591 300 | -591 300 | -591 300 | -591 300 | -591 300 |
Коммунальные услуги | руб. | -20 800 | -114 400 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 |
Аренда ЗУ | руб. | -2 705 | -14 875 | -16 228 | -16 228 | -16 228 | -16 228 | -16 228 | -16 228 | -16 228 | -16 228 | -16 228 | -16 228 |
Налог на имущество2.00% | руб. | -21 900 | -120 450 | -131 400 | -131 400 | -131 400 | -131 400 | -131 400 | -131 400 | -131 400 | -131 400 | -131 400 | -131 400 |
40% | руб. | 0 | -2 855 127 | -3 612 129 | -3 964 696 | -4 361 167 | -4 797 286 | -5 288 517 | -5 804 713 | -6 385 186 | -7 023 701 | -7 742 918 | -8 498 681 |
Чистый денежный поток | руб. | -75 689 435 | 3 605 338 | 4 679 264 | 5 208 119 | 5 802 822 | 6 456 995 | 7 193 848 | 7 968 142 | 8 838 847 | 9 796 628 | 10 875 449 | 12 009 092 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -75 689 435 | -72 084 097 | -67 404 833 | -62 196 714 | -56 393 891 | -49 936 896 | -42 743 048 | -34 774 907 | -25 936 059 | -16 139 431 | -5 263 983 | 6 745 110 |
| Срок окупаемости | 10 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -62 400 000 | |
| -13 166 280 | ||
Операционные доходы | 20 800 | 21 371 501 |
| 0 | 21 246 701 | |
Компенсация коммунальных расходов | 20 800 | 124 800 |
Операционные расходы | -143 955 | -9 362 409 |
Эксплуатация9000 руб/м² | -98 550 | -591 300 |
Коммунальные услуги | -20 800 | -124 800 |
Аренда ЗУ | -2 705 | -16 228 |
Налог на имущество2.00% | -21 900 | -131 400 |
40% | 0 | -8 498 681 |
Чистый денежный поток | -75 689 435 | 12 009 092 |
Денежный поток наростающим итогом | -75 689 435 | 6 745 110 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~4 741 092 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~3 646 877 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 094 214 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Отельный оператор — гарантированный доход, минимум участия владельца
Комиссия УК40%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Светлана
Итоговый скор
7.6/10
7.4/10
8.2/10
8.3/10
6.3/10
1 010 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 50.7 м² ·
МФК Парксдача 3 кв. 2028
Яна Фабрициуса·830 м до моря
