Апартамент 37.8 м² в ЖК МФК Парк

32 100 000 ₽

850 тыс ₽/м²

окупаемость 9 лет

вид на море

3 этаж

Яна Фабрициуса

Черновая

32 100 000 ₽

ЖК

МФК Парк

Район

Яна Фабрициуса

Адрес

Курортный проспект, 64

Этаж

3 / 9

Площадь (общая)

37.8

Площадь (жилая)

30.2

Высота потолков

3.15

Санузел

Совмещенный

Балкон

Есть

Вид из окон

Море

Отделка

Черновая

Цена за метр

850 000

Контекст предложения

ЖК

МФК Парк

Статус

Апартаменты

Схема сделки

ДДУ с эскроу

Защита

Продажа по ФЗ-214

Срок

Сдача: Q3 2028

Застройщик

ГК ДЕСО

Аккредитация

ИРД

Проектная документация →

Полная проверка ЖК →

Рассчет окупаемости

Денежный поток от объекта	старт	Май 2026 до Декабрь 2026	Декабрь 2027	Декабрь 2028	Декабрь 2029	Декабрь 2030	Декабрь 2031	Декабрь 2032	Декабрь 2033	Декабрь 2034	Декабрь 2035
Стоимость приобретения	руб.	-32 100 000
	руб.	-7 560 000
Операционные доходы	руб.	2 365 775	5 795 777	6 379 201	6 993 990	7 684 389	8 443 828	9 298 019	10 198 132	11 208 945	12 320 840
	руб.	2 305 775	5 705 777	6 289 201	6 903 990	7 594 389	8 353 828	9 208 019	10 108 132	11 118 945	12 230 840
Компенсация коммунальных расходов	руб.	60 000	90 000	90 000	90 000	90 000	90 000	90 000	90 000	90 000	90 000
Операционные расходы	руб.	-1 265 735	-2 797 448	-3 030 815	-3 276 733	-3 552 891	-3 856 666	-4 198 343	-4 558 389	-4 962 712	-5 407 473
Эксплуатация9000 руб/м²	руб.	-226 800	-340 200	-340 200	-340 200	-340 200	-340 200	-340 200	-340 200	-340 200	-340 200
Коммунальные услуги	руб.	-60 000	-90 000	-90 000	-90 000	-90 000	-90 000	-90 000	-90 000	-90 000	-90 000
Аренда ЗУ	руб.	-6 224	-9 336	-9 336	-9 336	-9 336	-9 336	-9 336	-9 336	-9 336	-9 336
Налог на имущество2.00%	руб.	-50 400	-75 600	-75 600	-75 600	-75 600	-75 600	-75 600	-75 600	-75 600	-75 600
40%	руб.	-922 311	-2 282 312	-2 515 679	-2 761 597	-3 037 755	-3 341 530	-3 683 207	-4 043 253	-4 447 576	-4 892 337
Чистый денежный поток	руб.	-38 559 960	2 998 329	3 348 386	3 717 257	4 131 498	4 587 162	5 099 676	5 639 743	6 246 233	6 913 367
Денежный поток наростающим итогом	руб.	-38 559 960	-35 561 631	-32 213 245	-28 495 987	-24 364 489	-19 777 327	-14 677 651	-9 037 908	-2 791 675	4 121 692
Срок окупаемости	9 лет 2 мес.

Показатель	1-й период Май 2026 до Декабрь 2026	Последний период Декабрь 2035
Стоимость приобретения	-32 100 000
	-7 560 000
Операционные доходы	2 365 775	12 320 840
	2 305 775	12 230 840
Компенсация коммунальных расходов	60 000	90 000
Операционные расходы	-1 265 735	-5 407 473
Эксплуатация9000 руб/м²	-226 800	-340 200
Коммунальные услуги	-60 000	-90 000
Аренда ЗУ	-6 224	-9 336
Налог на имущество2.00%	-50 400	-75 600
40%	-922 311	-4 892 337
Чистый денежный поток	-38 559 960	6 913 367
Денежный поток наростающим итогом	-38 559 960	4 121 692
Срок окупаемости	9 лет	2 мес.

Что важно учесть

Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора