35 900 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
Курортный проспект, 64
Этаж
3 / 9
Площадь (общая)
37.8
Площадь (жилая)
30.2
Высота потолков
3.15
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
950 000
Купить апартамент 37.8 м² в ЖК МФК Парк в Сочи
Максимальный денежный поток в ЖК
вид на море
3 этаж
Яна Фабрициуса р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q3 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -35 900 000 | ||||||||||
| руб. | -7 575 120 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 15 000 | 5 084 512 | 5 995 048 | 6 571 422 | 7 219 564 | 7 932 521 | 8 735 581 | 9 579 450 | 10 528 395 | 11 572 234 | 12 747 995 |
| руб. | 0 | 4 994 512 | 5 905 048 | 6 481 422 | 7 129 564 | 7 842 521 | 8 645 581 | 9 489 450 | 10 438 395 | 11 482 234 | 12 657 995 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 15 000 | 90 000 | 90 000 | 90 000 | 90 000 | 90 000 | 90 000 | 90 000 | 90 000 | 90 000 | 90 000 |
Операционные расходы | руб. | -85 856 | -2 512 942 | -2 877 155 | -3 107 705 | -3 366 961 | -3 652 144 | -3 973 367 | -4 310 917 | -4 690 492 | -5 108 029 | -5 578 337 |
Эксплуатация9000 руб/м² | руб. | -56 700 | -340 200 | -340 200 | -340 200 | -340 200 | -340 200 | -340 200 | -340 200 | -340 200 | -340 200 | -340 200 |
Коммунальные услуги | руб. | -15 000 | -90 000 | -90 000 | -90 000 | -90 000 | -90 000 | -90 000 | -90 000 | -90 000 | -90 000 | -90 000 |
Аренда ЗУ | руб. | -1 556 | -9 336 | -9 336 | -9 336 | -9 336 | -9 336 | -9 336 | -9 336 | -9 336 | -9 336 | -9 336 |
Налог на имущество2.00% | руб. | -12 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 | -75 600 |
40% | руб. | 0 | -1 997 806 | -2 362 019 | -2 592 569 | -2 851 825 | -3 137 008 | -3 458 231 | -3 795 781 | -4 175 356 | -4 592 893 | -5 063 201 |
Чистый денежный поток | руб. | -43 545 976 | 2 571 570 | 3 117 893 | 3 463 717 | 3 852 603 | 4 280 377 | 4 762 214 | 5 268 533 | 5 837 903 | 6 464 205 | 7 169 658 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -43 545 976 | -40 974 406 | -37 856 512 | -34 392 795 | -30 540 192 | -26 259 816 | -21 497 601 | -16 229 068 | -10 391 166 | -3 926 960 | 3 242 698 |
| Срок окупаемости | 9 лет 7 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -35 900 000 | |
| -7 575 120 | ||
Операционные доходы | 15 000 | 12 747 995 |
| 0 | 12 657 995 | |
Компенсация коммунальных расходов | 15 000 | 90 000 |
Операционные расходы | -85 856 | -5 578 337 |
Эксплуатация9000 руб/м² | -56 700 | -340 200 |
Коммунальные услуги | -15 000 | -90 000 |
Аренда ЗУ | -1 556 | -9 336 |
Налог на имущество2.00% | -12 600 | -75 600 |
40% | 0 | -5 063 201 |
Чистый денежный поток | -43 545 976 | 7 169 658 |
Денежный поток наростающим итогом | -43 545 976 | 3 242 698 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 7 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~3 427 263 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~2 512 942 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~914 321 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Отельный оператор — гарантированный доход, минимум участия владельца
Комиссия УК40%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Универсальный формат: подходит для аренды (посуточной и долгосрочной) и для дистанционного управления
Для себя + сдача: Удобен для пары или небольшой семьи. Можно жить несколько месяцев в году, остальное время — сдавать
Ограничения: При длительном проживании семьи с детьми может не хватать пространства для комфортной жизни
Оценка микрорайона: Светлана
Итоговый скор
7.6/10
7.4/10
8.2/10
8.3/10
6.3/10
1 010 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 50.7 м² ·
МФК Парксдача 3 кв. 2028
Яна Фабрициуса·830 м до моря
950 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 65.7 м² ·
МФК Парксдача 3 кв. 2028
Яна Фабрициуса·830 м до моря