59 500 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
Курортный проспект, 64
Этаж
3 / 9
Площадь (общая)
62.6
Площадь (жилая)
54
Высота потолков
3.15
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
950 000
Купить апартамент 62.6 м² в ЖК МФК Парк в Сочи
вид на море
3 этаж
Яна Фабрициуса р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q3 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -59 500 000 | |||||||||||
| руб. | -12 545 040 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 20 400 | 7 510 320 | 8 857 191 | 9 709 767 | 10 668 504 | 11 723 115 | 12 911 008 | 14 159 265 | 15 562 951 | 17 107 006 | 18 846 200 | 20 673 773 |
| руб. | 0 | 7 387 920 | 8 734 791 | 9 587 367 | 10 546 104 | 11 600 715 | 12 788 608 | 14 036 865 | 15 440 551 | 16 984 606 | 18 723 800 | 20 551 373 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 20 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 |
Операционные расходы | руб. | -137 744 | -3 781 631 | -4 320 379 | -4 661 410 | -5 044 903 | -5 466 748 | -5 941 905 | -6 441 208 | -7 002 682 | -7 620 305 | -8 315 981 | -9 047 010 |
Эксплуатация9000 руб/м² | руб. | -93 900 | -563 400 | -563 400 | -563 400 | -563 400 | -563 400 | -563 400 | -563 400 | -563 400 | -563 400 | -563 400 | -563 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -20 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 |
Аренда ЗУ | руб. | -2 577 | -15 462 | -15 462 | -15 462 | -15 462 | -15 462 | -15 462 | -15 462 | -15 462 | -15 462 | -15 462 | -15 462 |
Налог на имущество2.00% | руб. | -20 867 | -125 200 | -125 200 | -125 200 | -125 200 | -125 200 | -125 200 | -125 200 | -125 200 | -125 200 | -125 200 | -125 200 |
40% | руб. | 0 | -2 955 169 | -3 493 917 | -3 834 948 | -4 218 441 | -4 640 286 | -5 115 443 | -5 614 746 | -6 176 220 | -6 793 843 | -7 489 519 | -8 220 548 |
Чистый денежный поток | руб. | -72 162 384 | 3 728 689 | 4 536 812 | 5 048 358 | 5 623 602 | 6 256 367 | 6 969 103 | 7 718 057 | 8 560 269 | 9 486 702 | 10 530 220 | 11 626 764 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -72 162 384 | -68 433 694 | -63 896 882 | -58 848 524 | -53 224 923 | -46 968 556 | -39 999 453 | -32 281 396 | -23 721 127 | -14 234 425 | -3 704 205 | 7 922 558 |
| Срок окупаемости | 10 лет 7 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -59 500 000 | |
| -12 545 040 | ||
Операционные доходы | 20 400 | 20 673 773 |
| 0 | 20 551 373 | |
Компенсация коммунальных расходов | 20 400 | 122 400 |
Операционные расходы | -137 744 | -9 047 010 |
Эксплуатация9000 руб/м² | -93 900 | -563 400 |
Коммунальные услуги | -20 400 | -122 400 |
Аренда ЗУ | -2 577 | -15 462 |
Налог на имущество2.00% | -20 867 | -125 200 |
40% | 0 | -8 220 548 |
Чистый денежный поток | -72 162 384 | 11 626 764 |
Денежный поток наростающим итогом | -72 162 384 | 7 922 558 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 7 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~5 069 632 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~3 781 631 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 288 002 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Отельный оператор — гарантированный доход, минимум участия владельца
Комиссия УК40%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Светлана
Итоговый скор
7.6/10
7.4/10
8.2/10
8.3/10
6.3/10
1 010 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 50.7 м² ·
МФК Парксдача 3 кв. 2028
Яна Фабрициуса·830 м до моря
950 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 65.7 м² ·
МФК Парксдача 3 кв. 2028
Яна Фабрициуса·830 м до моря