59 500 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
Курортный проспект, 64
Этаж
3 / 9
Площадь (общая)
62.6
Площадь (жилая)
54
Высота потолков
3.15
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
950 000
Купить апартамент 62.6 м² в ЖК МФК Парк в Сочи
вид на море
3 этаж
Яна Фабрициуса р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q3 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -59 500 000 | |||||||||||
| руб. | -12 545 040 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 30 600 | 8 076 046 | 8 890 413 | 9 746 312 | 10 708 703 | 11 767 333 | 12 959 648 | 14 212 769 | 15 621 806 | 17 171 747 | 18 917 415 | 20 752 110 |
| руб. | 0 | 7 953 646 | 8 768 013 | 9 623 912 | 10 586 303 | 11 644 933 | 12 837 248 | 14 090 369 | 15 499 406 | 17 049 347 | 18 795 015 | 20 629 710 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 30 600 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 |
Операционные расходы | руб. | -206 615 | -4 007 921 | -4 333 668 | -4 676 028 | -5 060 983 | -5 484 435 | -5 961 362 | -6 462 610 | -7 026 224 | -7 646 201 | -8 344 467 | -9 078 345 |
Эксплуатация9000 руб/м² | руб. | -140 850 | -563 400 | -563 400 | -563 400 | -563 400 | -563 400 | -563 400 | -563 400 | -563 400 | -563 400 | -563 400 | -563 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -30 600 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 |
Аренда ЗУ | руб. | -3 866 | -15 462 | -15 462 | -15 462 | -15 462 | -15 462 | -15 462 | -15 462 | -15 462 | -15 462 | -15 462 | -15 462 |
Налог на имущество2.00% | руб. | -31 300 | -125 200 | -125 200 | -125 200 | -125 200 | -125 200 | -125 200 | -125 200 | -125 200 | -125 200 | -125 200 | -125 200 |
40% | руб. | 0 | -3 181 459 | -3 507 206 | -3 849 566 | -4 234 521 | -4 657 973 | -5 134 900 | -5 636 148 | -6 199 762 | -6 819 739 | -7 518 005 | -8 251 883 |
Чистый денежный поток | руб. | -72 221 055 | 4 068 126 | 4 556 746 | 5 070 284 | 5 647 721 | 6 282 899 | 6 998 287 | 7 750 160 | 8 595 583 | 9 525 546 | 10 572 949 | 11 673 765 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -72 221 055 | -68 152 930 | -63 596 184 | -58 525 900 | -52 878 179 | -46 595 280 | -39 596 993 | -31 846 834 | -23 251 251 | -13 725 704 | -3 152 756 | 8 521 010 |
| Срок окупаемости | 10 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -59 500 000 | |
| -12 545 040 | ||
Операционные доходы | 30 600 | 20 752 110 |
| 0 | 20 629 710 | |
Компенсация коммунальных расходов | 30 600 | 122 400 |
Операционные расходы | -206 615 | -9 078 345 |
Эксплуатация9000 руб/м² | -140 850 | -563 400 |
Коммунальные услуги | -30 600 | -122 400 |
Аренда ЗУ | -3 866 | -15 462 |
Налог на имущество2.00% | -31 300 | -125 200 |
40% | 0 | -8 251 883 |
Чистый денежный поток | -72 221 055 | 11 673 765 |
Денежный поток наростающим итогом | -72 221 055 | 8 521 010 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~5 635 359 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~4 007 921 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 627 438 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Отельный оператор — гарантированный доход, минимум участия владельца
Комиссия УК40%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Светлана
Итоговый скор
7.6/10
7.4/10
8.2/10
8.3/10
6.3/10
Загрузка
1 010 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 50.7 м² ·
МФК Парксдача 3 кв. 2028
Яна Фабрициуса·830 м до моря
950 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 65.7 м² ·
МФК Парксдача 3 кв. 2028
Яна Фабрициуса·830 м до моря