27 600 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак3
Этаж
2 / 19
Площадь (общая)
34.5
Площадь (жилая)
28.5
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
800 000
Купить квартиру 34.5 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на море
2 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -27 600 000 | |||||||||||||
| руб. | -4 140 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 21 600 | 1 952 885 | 2 143 993 | 2 344 847 | 2 570 691 | 2 819 120 | 3 098 921 | 3 392 992 | 3 723 651 | 4 087 376 | 4 497 032 | 4 927 581 | 5 411 699 | 5 944 229 |
| руб. | 0 | 1 866 485 | 2 057 593 | 2 258 447 | 2 484 291 | 2 732 720 | 3 012 521 | 3 306 592 | 3 637 251 | 4 000 976 | 4 410 632 | 4 841 181 | 5 325 299 | 5 857 829 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 21 600 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 |
Операционные расходы | руб. | -53 651 | -681 222 | -729 003 | -779 215 | -835 675 | -897 781 | -967 730 | -1 041 250 | -1 123 916 | -1 214 847 | -1 317 260 | -1 424 896 | -1 545 927 | -1 679 058 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -31 050 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 |
Коммунальные услуги | руб. | -21 600 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 |
Налог на имущество | руб. | -1 001 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 |
25% | руб. | 0 | -466 620 | -514 401 | -564 613 | -621 073 | -683 179 | -753 128 | -826 648 | -909 314 | -1 000 245 | -1 102 658 | -1 210 294 | -1 331 325 | -1 464 456 |
Чистый денежный поток | руб. | -31 772 051 | 1 271 663 | 1 414 990 | 1 565 632 | 1 735 016 | 1 921 339 | 2 131 191 | 2 351 742 | 2 599 735 | 2 872 529 | 3 179 772 | 3 502 685 | 3 865 772 | 4 265 171 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -31 772 051 | -30 500 388 | -29 085 398 | -27 519 766 | -25 784 750 | -23 863 411 | -21 732 219 | -19 380 478 | -16 780 743 | -13 908 214 | -10 728 441 | -7 225 757 | -3 359 985 | 905 186 |
| Срок окупаемости | 12 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -27 600 000 | |
| -4 140 000 | ||
Операционные доходы | 21 600 | 5 944 229 |
| 0 | 5 857 829 | |
Компенсация коммунальных расходов | 21 600 | 86 400 |
Операционные расходы | -53 651 | -1 679 058 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -31 050 | -124 200 |
Коммунальные услуги | -21 600 | -86 400 |
Налог на имущество | -1 001 | -4 002 |
25% | 0 | -1 464 456 |
Чистый денежный поток | -31 772 051 | 4 265 171 |
Денежный поток наростающим итогом | -31 772 051 | 905 186 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 322 452 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~681 222 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~641 230 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
Загрузка
