27 600 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак3
Этаж
2 / 19
Площадь (общая)
34.5
Площадь (жилая)
28.5
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
800 000
Купить квартиру 34.5 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на море
2 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -27 600 000 | |||||||||||||
| руб. | -4 140 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 154 472 | 2 006 411 | 2 202 871 | 2 409 613 | 2 641 934 | 2 897 488 | 3 185 125 | 3 487 816 | 3 827 958 | 4 202 113 | 4 623 244 | 5 066 413 | 5 564 414 | 6 112 216 |
| руб. | 125 672 | 1 920 011 | 2 116 471 | 2 323 213 | 2 555 534 | 2 811 088 | 3 098 725 | 3 401 416 | 3 741 558 | 4 115 713 | 4 536 844 | 4 980 013 | 5 478 014 | 6 025 816 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 28 800 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 |
Операционные расходы | руб. | -102 952 | -694 605 | -743 722 | -795 407 | -853 485 | -917 372 | -989 282 | -1 064 956 | -1 149 993 | -1 243 531 | -1 348 812 | -1 459 605 | -1 584 105 | -1 721 056 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -41 400 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 |
Коммунальные услуги | руб. | -28 800 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 |
Налог на имущество | руб. | -1 334 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 |
25% | руб. | -31 418 | -480 003 | -529 120 | -580 805 | -638 883 | -702 770 | -774 680 | -850 354 | -935 391 | -1 028 929 | -1 134 210 | -1 245 003 | -1 369 503 | -1 506 454 |
Чистый денежный поток | руб. | -31 688 480 | 1 311 806 | 1 459 149 | 1 614 206 | 1 788 449 | 1 980 116 | 2 195 843 | 2 422 860 | 2 677 965 | 2 958 582 | 3 274 432 | 3 606 808 | 3 980 309 | 4 391 160 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -31 688 480 | -30 376 675 | -28 917 526 | -27 303 320 | -25 514 871 | -23 534 755 | -21 338 912 | -18 916 052 | -16 238 087 | -13 279 505 | -10 005 073 | -6 398 265 | -2 417 955 | 1 973 205 |
| Срок окупаемости | 13 лет 0 мес. |
Показатель | 1-й период Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -27 600 000 | |
| -4 140 000 | ||
Операционные доходы | 154 472 | 6 112 216 |
| 125 672 | 6 025 816 | |
Компенсация коммунальных расходов | 28 800 | 86 400 |
Операционные расходы | -102 952 | -1 721 056 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -41 400 | -124 200 |
Коммунальные услуги | -28 800 | -86 400 |
Налог на имущество | -1 334 | -4 002 |
25% | -31 418 | -1 506 454 |
Чистый денежный поток | -31 688 480 | 4 391 160 |
Денежный поток наростающим итогом | -31 688 480 | 1 973 205 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 0 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 348 776 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~694 605 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~654 171 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
Загрузка
