27 600 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак3
Этаж
2 / 19
Площадь (общая)
34.5
Площадь (жилая)
28.5
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
800 000
Купить квартиру 34.5 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на море
2 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -27 600 000 | |||||||||||||
| руб. | -4 140 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 308 336 | 2 033 612 | 2 232 793 | 2 442 527 | 2 678 140 | 2 937 314 | 3 228 934 | 3 536 005 | 3 880 966 | 4 260 423 | 4 687 384 | 5 136 967 | 5 642 024 | 6 197 586 |
| руб. | 265 136 | 1 947 212 | 2 146 393 | 2 356 127 | 2 591 740 | 2 850 914 | 3 142 534 | 3 449 605 | 3 794 566 | 4 174 023 | 4 600 984 | 5 050 567 | 5 555 624 | 6 111 186 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 43 200 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 |
Операционные расходы | руб. | -173 585 | -701 406 | -751 202 | -803 636 | -862 536 | -927 328 | -1 000 235 | -1 077 003 | -1 163 245 | -1 258 108 | -1 364 847 | -1 477 244 | -1 603 507 | -1 742 399 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -62 100 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 |
Коммунальные услуги | руб. | -43 200 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 |
Налог на имущество | руб. | -2 001 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 |
25% | руб. | -66 284 | -486 804 | -536 600 | -589 034 | -647 934 | -712 726 | -785 633 | -862 401 | -948 643 | -1 043 506 | -1 150 245 | -1 262 642 | -1 388 905 | -1 527 797 |
Чистый денежный поток | руб. | -31 605 249 | 1 332 206 | 1 481 591 | 1 638 891 | 1 815 604 | 2 009 986 | 2 228 699 | 2 459 002 | 2 717 721 | 3 002 315 | 3 322 537 | 3 659 723 | 4 038 517 | 4 455 187 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -31 605 249 | -30 273 042 | -28 791 452 | -27 152 561 | -25 336 957 | -23 326 971 | -21 098 273 | -18 639 270 | -15 921 549 | -12 919 235 | -9 596 698 | -5 936 975 | -1 898 458 | 2 556 730 |
| Срок окупаемости | 13 лет 0 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -27 600 000 | |
| -4 140 000 | ||
Операционные доходы | 308 336 | 6 197 586 |
| 265 136 | 6 111 186 | |
Компенсация коммунальных расходов | 43 200 | 86 400 |
Операционные расходы | -173 585 | -1 742 399 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -62 100 | -124 200 |
Коммунальные услуги | -43 200 | -86 400 |
Налог на имущество | -2 001 | -4 002 |
25% | -66 284 | -1 527 797 |
Чистый денежный поток | -31 605 249 | 4 455 187 |
Денежный поток наростающим итогом | -31 605 249 | 2 556 730 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 0 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 348 776 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~701 406 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~647 370 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
Загрузка
