27 600 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак4
Этаж
2 / 19
Площадь (общая)
34.5
Площадь (жилая)
28.5
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
800 000
Купить квартиру 34.5 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на море
2 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -27 600 000 | |||||||||||||
| руб. | -4 140 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 14 400 | 1 699 416 | 2 136 196 | 2 336 271 | 2 561 258 | 2 808 744 | 3 087 507 | 3 380 436 | 3 709 839 | 4 072 183 | 4 480 320 | 4 909 198 | 5 391 477 | 5 921 985 |
| руб. | 0 | 1 620 216 | 2 049 796 | 2 249 871 | 2 474 858 | 2 722 344 | 3 001 107 | 3 294 036 | 3 623 439 | 3 985 783 | 4 393 920 | 4 822 798 | 5 305 077 | 5 835 585 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 14 400 | 79 200 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 |
Операционные расходы | руб. | -35 767 | -601 772 | -727 054 | -777 071 | -833 317 | -895 187 | -964 876 | -1 038 111 | -1 120 463 | -1 211 049 | -1 313 082 | -1 420 300 | -1 540 872 | -1 673 497 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -20 700 | -113 850 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 | -124 200 |
Коммунальные услуги | руб. | -14 400 | -79 200 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 |
Налог на имущество | руб. | -667 | -3 669 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 | -4 002 |
25% | руб. | 0 | -405 053 | -512 452 | -562 469 | -618 715 | -680 585 | -750 274 | -823 509 | -905 861 | -996 447 | -1 098 480 | -1 205 698 | -1 326 270 | -1 458 895 |
Чистый денежный поток | руб. | -31 761 367 | 1 097 644 | 1 409 142 | 1 559 200 | 1 727 941 | 1 913 557 | 2 122 631 | 2 342 325 | 2 589 376 | 2 861 134 | 3 167 238 | 3 488 898 | 3 850 605 | 4 248 488 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -31 761 367 | -30 663 723 | -29 254 581 | -27 695 381 | -25 967 440 | -24 053 884 | -21 931 253 | -19 588 928 | -16 999 552 | -14 138 418 | -10 971 179 | -7 482 282 | -3 631 676 | 616 812 |
| Срок окупаемости | 12 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -27 600 000 | |
| -4 140 000 | ||
Операционные доходы | 14 400 | 5 921 985 |
| 0 | 5 835 585 | |
Компенсация коммунальных расходов | 14 400 | 86 400 |
Операционные расходы | -35 767 | -1 673 497 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -20 700 | -124 200 |
Коммунальные услуги | -14 400 | -86 400 |
Налог на имущество | -667 | -4 002 |
25% | 0 | -1 458 895 |
Чистый денежный поток | -31 761 367 | 4 248 488 |
Денежный поток наростающим итогом | -31 761 367 | 616 812 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 076 182 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~601 772 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~474 411 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
