47 540 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак3
Этаж
2 / 19
Площадь (общая)
59.8
Площадь (жилая)
51.4
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
790 000
Купить квартиру 59.8 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на море
2 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 | Декабрь 2040 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -47 540 000 | ||||||||||||||
| руб. | -7 176 000 | |||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 234 429 | 3 090 486 | 3 394 434 | 3 714 288 | 4 073 717 | 4 469 089 | 4 914 099 | 5 382 397 | 5 908 637 | 6 487 501 | 7 139 040 | 7 824 676 | 8 595 144 | 9 442 658 | 10 396 576 |
| руб. | 194 429 | 2 970 486 | 3 274 434 | 3 594 288 | 3 953 717 | 4 349 089 | 4 794 099 | 5 262 397 | 5 788 637 | 6 367 501 | 7 019 040 | 7 704 676 | 8 475 144 | 9 322 658 | 10 276 576 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 40 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 |
Операционные расходы | руб. | -162 679 | -1 084 839 | -1 160 826 | -1 240 789 | -1 330 646 | -1 429 491 | -1 540 743 | -1 657 817 | -1 789 377 | -1 934 092 | -2 096 976 | -2 268 386 | -2 461 001 | -2 672 881 | -2 911 362 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -71 760 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 |
Коммунальные услуги | руб. | -40 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 |
Налог на имущество | руб. | -2 312 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 |
25% | руб. | -48 607 | -742 622 | -818 609 | -898 572 | -988 429 | -1 087 274 | -1 198 526 | -1 315 600 | -1 447 160 | -1 591 875 | -1 754 759 | -1 926 169 | -2 118 784 | -2 330 664 | -2 569 145 |
Чистый денежный поток | руб. | -54 644 250 | 2 005 647 | 2 233 608 | 2 473 499 | 2 743 071 | 3 039 598 | 3 373 355 | 3 724 580 | 4 119 260 | 4 553 409 | 5 042 064 | 5 556 290 | 6 134 142 | 6 769 777 | 7 485 214 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -54 644 250 | -52 638 603 | -50 404 996 | -47 931 497 | -45 188 426 | -42 148 828 | -38 775 473 | -35 050 893 | -30 931 633 | -26 378 224 | -21 336 161 | -15 779 871 | -9 645 728 | -2 875 952 | 4 609 262 |
| Срок окупаемости | 13 лет 10 мес. |
Показатель | 1-й период Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2040 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -47 540 000 | |
| -7 176 000 | ||
Операционные доходы | 234 429 | 10 396 576 |
| 194 429 | 10 276 576 | |
Компенсация коммунальных расходов | 40 000 | 120 000 |
Операционные расходы | -162 679 | -2 911 362 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -71 760 | -215 280 |
Коммунальные услуги | -40 000 | -120 000 |
Налог на имущество | -2 312 | -6 937 |
25% | -48 607 | -2 569 145 |
Чистый денежный поток | -54 644 250 | 7 485 214 |
Денежный поток наростающим итогом | -54 644 250 | 4 609 262 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 10 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 086 717 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 084 839 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 001 878 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
Загрузка
