47 540 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак3
Этаж
2 / 19
Площадь (общая)
59.8
Площадь (жилая)
51.4
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
790 000
Купить квартиру 59.8 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на море
2 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 | Декабрь 2040 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -47 540 000 | ||||||||||||||
| руб. | -7 176 000 | |||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 30 000 | 3 007 675 | 3 303 342 | 3 614 087 | 3 963 496 | 4 347 845 | 4 780 731 | 5 235 693 | 5 747 262 | 6 309 988 | 6 943 776 | 7 609 886 | 8 358 874 | 9 182 762 | 10 110 690 |
| руб. | 0 | 2 887 675 | 3 183 342 | 3 494 087 | 3 843 496 | 4 227 845 | 4 660 731 | 5 115 693 | 5 627 262 | 6 189 988 | 6 823 776 | 7 489 886 | 8 238 874 | 9 062 762 | 9 990 690 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 30 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 |
Операционные расходы | руб. | -85 554 | -1 064 137 | -1 138 053 | -1 215 739 | -1 303 090 | -1 399 180 | -1 507 402 | -1 621 140 | -1 749 034 | -1 889 714 | -2 048 160 | -2 214 688 | -2 401 934 | -2 607 907 | -2 839 890 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -53 820 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 |
Коммунальные услуги | руб. | -30 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 |
Налог на имущество | руб. | -1 734 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 |
25% | руб. | 0 | -721 920 | -795 836 | -873 522 | -960 873 | -1 056 963 | -1 165 185 | -1 278 923 | -1 406 817 | -1 547 497 | -1 705 943 | -1 872 471 | -2 059 717 | -2 265 690 | -2 497 673 |
Чистый денежный поток | руб. | -54 771 554 | 1 943 538 | 2 165 289 | 2 398 348 | 2 660 406 | 2 948 665 | 3 273 329 | 3 614 553 | 3 998 228 | 4 420 274 | 4 895 616 | 5 395 198 | 5 956 940 | 6 574 855 | 7 270 800 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -54 771 554 | -52 828 016 | -50 662 728 | -48 264 380 | -45 603 974 | -42 655 309 | -39 381 980 | -35 767 428 | -31 769 200 | -27 348 926 | -22 453 310 | -17 058 112 | -11 101 172 | -4 526 317 | 2 744 483 |
| Срок окупаемости | 13 лет 10 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2040 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -47 540 000 | |
| -7 176 000 | ||
Операционные доходы | 30 000 | 10 110 690 |
| 0 | 9 990 690 | |
Компенсация коммунальных расходов | 30 000 | 120 000 |
Операционные расходы | -85 554 | -2 839 890 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -53 820 | -215 280 |
Коммунальные услуги | -30 000 | -120 000 |
Налог на имущество | -1 734 | -6 937 |
25% | 0 | -2 497 673 |
Чистый денежный поток | -54 771 554 | 7 270 800 |
Денежный поток наростающим итогом | -54 771 554 | 2 744 483 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 10 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 045 991 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 064 137 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~981 854 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
Загрузка
