47 540 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак4
Этаж
2 / 19
Площадь (общая)
59.8
Площадь (жилая)
51.4
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
790 000
Купить квартиру 59.8 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на море
2 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 | Декабрь 2040 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -47 540 000 | ||||||||||||||
| руб. | -7 176 000 | |||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 20 000 | 2 616 667 | 3 291 280 | 3 600 819 | 3 948 901 | 4 331 791 | 4 763 071 | 5 216 267 | 5 725 894 | 6 286 483 | 6 917 920 | 7 581 445 | 8 327 589 | 9 148 348 | 10 072 835 |
| руб. | 0 | 2 506 667 | 3 171 280 | 3 480 819 | 3 828 901 | 4 211 791 | 4 643 071 | 5 096 267 | 5 605 894 | 6 166 483 | 6 797 920 | 7 461 445 | 8 207 589 | 9 028 348 | 9 952 835 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 20 000 | 110 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 |
Операционные расходы | руб. | -57 036 | -940 367 | -1 135 038 | -1 212 422 | -1 299 441 | -1 395 167 | -1 502 987 | -1 616 283 | -1 743 692 | -1 883 838 | -2 041 696 | -2 207 578 | -2 394 113 | -2 599 303 | -2 830 426 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -35 880 | -197 340 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 |
Коммунальные услуги | руб. | -20 000 | -110 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 |
Налог на имущество | руб. | -1 156 | -6 359 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 |
25% | руб. | 0 | -626 668 | -792 821 | -870 205 | -957 224 | -1 052 950 | -1 160 770 | -1 274 066 | -1 401 475 | -1 541 621 | -1 699 479 | -1 865 361 | -2 051 896 | -2 257 086 | -2 488 209 |
Чистый денежный поток | руб. | -54 753 036 | 1 676 300 | 2 156 242 | 2 388 397 | 2 649 460 | 2 936 624 | 3 260 084 | 3 599 984 | 3 982 202 | 4 402 645 | 4 876 224 | 5 373 867 | 5 933 476 | 6 549 045 | 7 242 409 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -54 753 036 | -53 076 736 | -50 920 494 | -48 532 097 | -45 882 637 | -42 946 014 | -39 685 930 | -36 085 946 | -32 103 744 | -27 701 099 | -22 824 875 | -17 451 008 | -11 517 532 | -4 968 487 | 2 273 922 |
| Срок окупаемости | 13 лет 9 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2040 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -47 540 000 | |
| -7 176 000 | ||
Операционные доходы | 20 000 | 10 072 835 |
| 0 | 9 952 835 | |
Компенсация коммунальных расходов | 20 000 | 120 000 |
Операционные расходы | -57 036 | -2 830 426 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -35 880 | -215 280 |
Коммунальные услуги | -20 000 | -120 000 |
Налог на имущество | -1 156 | -6 937 |
25% | 0 | -2 488 209 |
Чистый денежный поток | -54 753 036 | 7 242 409 |
Денежный поток наростающим итогом | -54 753 036 | 2 273 922 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 9 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 664 983 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~940 367 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~724 616 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
