47 540 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак3
Этаж
2 / 19
Площадь (общая)
59.8
Площадь (жилая)
51.4
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
790 000
Купить квартиру 59.8 м² в ЖК Южное море-2 в Сочи
вид на море
2 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 | Декабрь 2040 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -47 540 000 | ||||||||||||||
| руб. | -7 176 000 | |||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 470 198 | 3 132 570 | 3 440 726 | 3 765 210 | 4 129 731 | 4 530 704 | 4 981 876 | 5 456 952 | 5 990 647 | 6 577 712 | 7 238 272 | 7 933 832 | 8 715 215 | 9 574 736 | 10 541 862 |
| руб. | 410 198 | 3 012 570 | 3 320 726 | 3 645 210 | 4 009 731 | 4 410 704 | 4 861 876 | 5 336 952 | 5 870 647 | 6 457 712 | 7 118 272 | 7 813 832 | 8 595 215 | 9 454 736 | 10 421 862 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 60 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 |
Операционные расходы | руб. | -273 658 | -1 095 360 | -1 172 399 | -1 253 519 | -1 344 650 | -1 444 895 | -1 557 687 | -1 676 456 | -1 809 879 | -1 956 645 | -2 121 784 | -2 295 675 | -2 491 019 | -2 705 900 | -2 947 684 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -107 640 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 | -215 280 |
Коммунальные услуги | руб. | -60 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 | -120 000 |
Налог на имущество | руб. | -3 469 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 | -6 937 |
25% | руб. | -102 549 | -753 143 | -830 182 | -911 302 | -1 002 433 | -1 102 678 | -1 215 470 | -1 334 239 | -1 467 662 | -1 614 428 | -1 779 567 | -1 953 458 | -2 148 802 | -2 363 683 | -2 605 467 |
Чистый денежный поток | руб. | -54 519 460 | 2 037 210 | 2 268 327 | 2 511 691 | 2 785 081 | 3 085 809 | 3 424 188 | 3 780 496 | 4 180 768 | 4 621 067 | 5 116 488 | 5 638 156 | 6 224 196 | 6 868 836 | 7 594 178 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -54 519 460 | -52 482 250 | -50 213 923 | -47 702 232 | -44 917 151 | -41 831 342 | -38 407 153 | -34 626 657 | -30 445 889 | -25 824 822 | -20 708 334 | -15 070 178 | -8 845 982 | -1 977 146 | 5 617 032 |
| Срок окупаемости | 13 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2040 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -47 540 000 | |
| -7 176 000 | ||
Операционные доходы | 470 198 | 10 541 862 |
| 410 198 | 10 421 862 | |
Компенсация коммунальных расходов | 60 000 | 120 000 |
Операционные расходы | -273 658 | -2 947 684 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -107 640 | -215 280 |
Коммунальные услуги | -60 000 | -120 000 |
Налог на имущество | -3 469 | -6 937 |
25% | -102 549 | -2 605 467 |
Чистый денежный поток | -54 519 460 | 7 594 178 |
Денежный поток наростающим итогом | -54 519 460 | 5 617 032 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 086 717 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 095 360 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~991 357 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
Загрузка
