74 700 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
Курортный проспект, 64
Этаж
1 / 9
Площадь (общая)
74.7
Площадь (жилая)
68.4
Высота потолков
3.15
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 000 000
Купить апартамент 74.7 м² в ЖК МФК Парк в Сочи
вид на море
1 этаж
Яна Фабрициуса р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q3 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Декабрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -74 700 000 | ||||||||||||
| руб. | -14 969 880 | |||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 10 900 | 7 856 040 | 9 909 718 | 10 864 122 | 11 937 454 | 13 118 119 | 14 448 114 | 15 845 456 | 17 416 922 | 19 145 534 | 21 092 779 | 23 138 628 | 25 439 411 |
| руб. | 0 | 7 725 240 | 9 778 918 | 10 733 322 | 11 806 654 | 12 987 319 | 14 317 314 | 15 714 656 | 17 286 122 | 19 014 734 | 20 961 979 | 23 007 828 | 25 308 611 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 10 900 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 |
Операционные расходы | руб. | -80 913 | -4 061 047 | -4 882 518 | -5 264 281 | -5 693 614 | -6 165 878 | -6 697 874 | -7 256 813 | -7 885 399 | -8 576 846 | -9 355 744 | -10 174 085 | -11 094 396 |
Эксплуатация9000 руб/м² | руб. | -56 025 | -672 300 | -672 300 | -672 300 | -672 300 | -672 300 | -672 300 | -672 300 | -672 300 | -672 300 | -672 300 | -672 300 | -672 300 |
Коммунальные услуги | руб. | -10 900 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 |
Аренда ЗУ | руб. | -1 538 | -18 451 | -18 451 | -18 451 | -18 451 | -18 451 | -18 451 | -18 451 | -18 451 | -18 451 | -18 451 | -18 451 | -18 451 |
Налог на имущество2.00% | руб. | -12 450 | -149 400 | -149 400 | -149 400 | -149 400 | -149 400 | -149 400 | -149 400 | -149 400 | -149 400 | -149 400 | -149 400 | -149 400 |
40% | руб. | 0 | -3 090 096 | -3 911 567 | -4 293 330 | -4 722 663 | -5 194 927 | -5 726 923 | -6 285 862 | -6 914 448 | -7 605 895 | -8 384 793 | -9 203 134 | -10 123 445 |
Чистый денежный поток | руб. | -89 739 893 | 3 794 993 | 5 027 200 | 5 599 841 | 6 243 840 | 6 952 241 | 7 750 239 | 8 588 643 | 9 531 523 | 10 568 688 | 11 737 035 | 12 964 543 | 14 345 015 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -89 739 893 | -85 944 900 | -80 917 700 | -75 317 860 | -69 074 020 | -62 121 779 | -54 371 539 | -45 782 896 | -36 251 373 | -25 682 685 | -13 945 651 | -981 107 | 13 363 908 |
| Срок окупаемости | 11 лет 2 мес. |
Показатель | 1-й период Декабрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2038 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -74 700 000 | |
| -14 969 880 | ||
Операционные доходы | 10 900 | 25 439 411 |
| 0 | 25 308 611 | |
Компенсация коммунальных расходов | 10 900 | 130 800 |
Операционные расходы | -80 913 | -11 094 396 |
Эксплуатация9000 руб/м² | -56 025 | -672 300 |
Коммунальные услуги | -10 900 | -130 800 |
Аренда ЗУ | -1 538 | -18 451 |
Налог на имущество2.00% | -12 450 | -149 400 |
40% | 0 | -10 123 445 |
Чистый денежный поток | -89 739 893 | 14 345 015 |
Денежный поток наростающим итогом | -89 739 893 | 13 363 908 |
| Срок окупаемости | 11 лет | 2 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~5 120 244 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~4 061 047 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 059 197 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Отельный оператор — гарантированный доход, минимум участия владельца
Комиссия УК40%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Светлана
Итоговый скор
7.6/10
7.4/10
8.2/10
8.3/10
6.3/10
1 010 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 50.7 м² ·
МФК Парксдача 3 кв. 2028
Яна Фабрициуса·830 м до моря
