74 700 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
Курортный проспект, 64
Этаж
1 / 9
Площадь (общая)
74.7
Площадь (жилая)
68.4
Высота потолков
3.15
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 000 000
Купить апартамент 74.7 м² в ЖК МФК Парк в Сочи
вид на море
1 этаж
Яна Фабрициуса р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q3 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -74 700 000 | |||||||||||
| руб. | -14 969 880 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 32 700 | 9 068 094 | 9 983 176 | 10 944 925 | 12 026 338 | 13 215 892 | 14 555 663 | 15 963 761 | 17 547 057 | 19 288 683 | 21 250 242 | 23 311 838 |
| руб. | 0 | 8 937 294 | 9 852 376 | 10 814 125 | 11 895 538 | 13 085 092 | 14 424 863 | 15 832 961 | 17 416 257 | 19 157 883 | 21 119 442 | 23 181 038 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 32 700 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 |
Операционные расходы | руб. | -242 738 | -4 545 869 | -4 911 902 | -5 296 602 | -5 729 167 | -6 204 987 | -6 740 894 | -7 304 135 | -7 937 454 | -8 634 105 | -9 418 730 | -10 243 368 |
Эксплуатация9000 руб/м² | руб. | -168 075 | -672 300 | -672 300 | -672 300 | -672 300 | -672 300 | -672 300 | -672 300 | -672 300 | -672 300 | -672 300 | -672 300 |
Коммунальные услуги | руб. | -32 700 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 |
Аренда ЗУ | руб. | -4 613 | -18 451 | -18 451 | -18 451 | -18 451 | -18 451 | -18 451 | -18 451 | -18 451 | -18 451 | -18 451 | -18 451 |
Налог на имущество2.00% | руб. | -37 350 | -149 400 | -149 400 | -149 400 | -149 400 | -149 400 | -149 400 | -149 400 | -149 400 | -149 400 | -149 400 | -149 400 |
40% | руб. | 0 | -3 574 918 | -3 940 951 | -4 325 651 | -4 758 216 | -5 234 036 | -5 769 943 | -6 333 184 | -6 966 503 | -7 663 154 | -8 447 779 | -9 272 417 |
Чистый денежный поток | руб. | -89 879 918 | 4 522 225 | 5 071 273 | 5 648 323 | 6 297 171 | 7 010 905 | 7 814 769 | 8 659 626 | 9 609 603 | 10 654 578 | 11 831 512 | 13 068 470 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -89 879 918 | -85 357 693 | -80 286 420 | -74 638 097 | -68 340 926 | -61 330 021 | -53 515 252 | -44 855 627 | -35 246 024 | -24 591 446 | -12 759 934 | 308 536 |
| Срок окупаемости | 11 лет 2 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -74 700 000 | |
| -14 969 880 | ||
Операционные доходы | 32 700 | 23 311 838 |
| 0 | 23 181 038 | |
Компенсация коммунальных расходов | 32 700 | 130 800 |
Операционные расходы | -242 738 | -10 243 368 |
Эксплуатация9000 руб/м² | -168 075 | -672 300 |
Коммунальные услуги | -32 700 | -130 800 |
Аренда ЗУ | -4 613 | -18 451 |
Налог на имущество2.00% | -37 350 | -149 400 |
40% | 0 | -9 272 417 |
Чистый денежный поток | -89 879 918 | 13 068 470 |
Денежный поток наростающим итогом | -89 879 918 | 308 536 |
| Срок окупаемости | 11 лет | 2 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~6 332 298 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~4 545 869 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 786 429 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Отельный оператор — гарантированный доход, минимум участия владельца
Комиссия УК40%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Светлана
Итоговый скор
7.6/10
7.4/10
8.2/10
8.3/10
6.3/10
Загрузка
1 010 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 50.7 м² ·
МФК Парксдача 3 кв. 2028
Яна Фабрициуса·830 м до моря
