90 000 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
Курортный проспект, 64
Этаж
1 / 9
Площадь (общая)
92.5
Площадь (жилая)
82.6
Высота потолков
2
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Море
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
970 000
Купить апартамент 92.5 м² в ЖК МФК Парк в Сочи
Самый просторный лот в ЖК
вид на море
1 этаж
Яна Фабрициуса р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q3 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -90 000 000 | ||||||||||||
| руб. | -18 537 000 | |||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 23 200 | 9 482 046 | 11 185 314 | 12 263 492 | 13 475 921 | 14 809 593 | 16 311 816 | 17 890 375 | 19 665 493 | 21 618 122 | 23 817 526 | 26 128 696 | 28 727 645 |
| руб. | 0 | 9 342 846 | 11 046 114 | 12 124 292 | 13 336 721 | 14 670 393 | 16 172 616 | 17 751 175 | 19 526 293 | 21 478 922 | 23 678 326 | 25 989 496 | 28 588 445 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 23 200 | 139 200 | 139 200 | 139 200 | 139 200 | 139 200 | 139 200 | 139 200 | 139 200 | 139 200 | 139 200 | 139 200 | 139 200 |
Операционные расходы | руб. | -196 591 | -4 916 686 | -5 597 992 | -6 029 265 | -6 514 237 | -7 047 705 | -7 648 595 | -8 280 018 | -8 990 064 | -9 771 118 | -10 650 877 | -11 575 345 | -12 614 927 |
Эксплуатация9000 руб/м² | руб. | -138 750 | -832 500 | -832 500 | -832 500 | -832 500 | -832 500 | -832 500 | -832 500 | -832 500 | -832 500 | -832 500 | -832 500 | -832 500 |
Коммунальные услуги | руб. | -23 200 | -139 200 | -139 200 | -139 200 | -139 200 | -139 200 | -139 200 | -139 200 | -139 200 | -139 200 | -139 200 | -139 200 | -139 200 |
Аренда ЗУ | руб. | -3 808 | -22 848 | -22 848 | -22 848 | -22 848 | -22 848 | -22 848 | -22 848 | -22 848 | -22 848 | -22 848 | -22 848 | -22 848 |
Налог на имущество2.00% | руб. | -30 833 | -185 000 | -185 000 | -185 000 | -185 000 | -185 000 | -185 000 | -185 000 | -185 000 | -185 000 | -185 000 | -185 000 | -185 000 |
40% | руб. | 0 | -3 737 138 | -4 418 444 | -4 849 717 | -5 334 689 | -5 868 157 | -6 469 047 | -7 100 470 | -7 810 516 | -8 591 570 | -9 471 329 | -10 395 797 | -11 435 379 |
Чистый денежный поток | руб. | -108 710 391 | 4 565 359 | 5 587 322 | 6 234 226 | 6 961 683 | 7 761 887 | 8 663 220 | 9 610 357 | 10 675 429 | 11 847 004 | 13 166 649 | 14 553 350 | 16 112 718 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -108 710 391 | -104 145 032 | -98 557 711 | -92 323 484 | -85 361 801 | -77 599 913 | -68 936 693 | -59 326 336 | -48 650 908 | -36 803 904 | -23 637 255 | -9 083 904 | 7 028 814 |
| Срок окупаемости | 11 лет 9 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2038 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -90 000 000 | |
| -18 537 000 | ||
Операционные доходы | 23 200 | 28 727 645 |
| 0 | 28 588 445 | |
Компенсация коммунальных расходов | 23 200 | 139 200 |
Операционные расходы | -196 591 | -12 614 927 |
Эксплуатация9000 руб/м² | -138 750 | -832 500 |
Коммунальные услуги | -23 200 | -139 200 |
Аренда ЗУ | -3 808 | -22 848 |
Налог на имущество2.00% | -30 833 | -185 000 |
40% | 0 | -11 435 379 |
Чистый денежный поток | -108 710 391 | 16 112 718 |
Денежный поток наростающим итогом | -108 710 391 | 7 028 814 |
| Срок окупаемости | 11 лет | 9 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~6 411 114 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~4 916 686 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 494 427 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Отельный оператор — гарантированный доход, минимум участия владельца
Комиссия УК40%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Светлана
Итоговый скор
7.6/10
7.4/10
8.2/10
8.3/10
6.3/10
1 010 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 50.7 м² ·
МФК Парксдача 3 кв. 2028
Яна Фабрициуса·830 м до моря
