12 800 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Донской пер.
Этаж
3 / 12
Площадь (общая)
34
Площадь (жилая)
29.9
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
380 000
Купить квартиру 34 м² в ЖК Отражение в Сочи
вид на горы
3 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -12 800 000 | |||||||||||
| руб. | -3 391 500 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 111 542 | 1 332 625 | 1 460 183 | 1 594 332 | 1 745 125 | 1 910 998 | 2 097 756 | 2 294 164 | 2 514 940 | 2 757 794 | 3 031 227 | 3 318 787 |
| руб. | 82 742 | 1 246 225 | 1 373 783 | 1 507 932 | 1 658 725 | 1 824 598 | 2 011 356 | 2 207 764 | 2 428 540 | 2 671 394 | 2 944 827 | 3 232 387 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 28 800 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 |
Операционные расходы | руб. | -61 103 | -432 809 | -464 697 | -498 234 | -535 931 | -577 398 | -624 089 | -673 192 | -728 385 | -789 098 | -857 458 | -929 347 |
Эксплуатация960 руб/м² | руб. | -10 880 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 |
Коммунальные услуги | руб. | -28 800 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 |
Налог на имущество | руб. | -737 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 |
25% | руб. | -20 686 | -311 559 | -343 447 | -376 984 | -414 681 | -456 148 | -502 839 | -551 942 | -607 135 | -667 848 | -736 208 | -808 097 |
Чистый денежный поток | руб. | -16 141 061 | 899 816 | 995 486 | 1 096 098 | 1 209 194 | 1 333 600 | 1 473 667 | 1 620 971 | 1 786 554 | 1 968 695 | 2 173 768 | 2 389 439 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -16 141 061 | -15 241 245 | -14 245 759 | -13 149 661 | -11 940 467 | -10 606 868 | -9 133 201 | -7 512 229 | -5 725 675 | -3 756 979 | -1 583 211 | 806 228 |
| Срок окупаемости | 10 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -12 800 000 | |
| -3 391 500 | ||
Операционные доходы | 111 542 | 3 318 787 |
| 82 742 | 3 232 387 | |
Компенсация коммунальных расходов | 28 800 | 86 400 |
Операционные расходы | -61 103 | -929 347 |
Эксплуатация960 руб/м² | -10 880 | -32 640 |
Коммунальные услуги | -28 800 | -86 400 |
Налог на имущество | -737 | -2 210 |
25% | -20 686 | -808 097 |
Чистый денежный поток | -16 141 061 | 2 389 439 |
Денежный поток наростающим итогом | -16 141 061 | 806 228 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~888 034 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~432 809 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~455 224 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Донская
Итоговый скор
5.2/10
5.2/10
2.8/10
8.4/10
5.5/10
Загрузка
