Купить квартиру 34 м² в ЖК Отражение в Сочи

12 800 000 ₽

380 тыс. ₽/м²

ЖК бизнес-класса

Окупаемость 10 лет

сдача 2 кв. 2026

вид на горы

3 этаж

Центральный р-н

Предчистовая отделка

12 800 000 ₽

ЖК

Отражение

Застройщик

СЗ Стройинжиниринг

Район

Центральный

Адрес

Донской пер.

Этаж

3 / 12

Площадь (общая)

Площадь (жилая)

29.9

Высота потолков

2.7

Санузел

Совмещенный

Балкон

Есть

Вид из окон

Горы

Статус

Квартира

Класс

Бизнес

Отделка

Предчистовая

Цена за метр

380 000

Контекст предложения

ЖК

Отражение

Статус

Квартира

Схема сделки

ДДУ с эскроу

Защита

Продажа по ФЗ-214

Срок

Сдача: Q2 2026

Застройщик

СЗ Стройинжиниринг

Аккредитация

ИРД

Проектная документация →

Полная проверка ЖК →

Рассчет окупаемости

Денежный поток от объекта	старт	Октябрь 2026 до Декабрь 2026	Декабрь 2027	Декабрь 2028	Декабрь 2029	Декабрь 2030	Декабрь 2031	Декабрь 2032	Декабрь 2033	Декабрь 2034	Декабрь 2035	Декабрь 2036	Декабрь 2037
Стоимость приобретения	руб.	-12 800 000
	руб.	-3 391 500
Операционные доходы	руб.	21 600	1 315 293	1 441 118	1 573 361	1 722 057	1 885 622	2 069 843	2 263 459	2 481 165	2 720 642	2 990 359	3 273 832
	руб.	0	1 228 893	1 354 718	1 486 961	1 635 657	1 799 222	1 983 443	2 177 059	2 394 765	2 634 242	2 903 959	3 187 432
Компенсация коммунальных расходов	руб.	21 600	86 400	86 400	86 400	86 400	86 400	86 400	86 400	86 400	86 400	86 400	86 400
Операционные расходы	руб.	-30 313	-428 476	-459 931	-492 991	-530 164	-571 054	-617 111	-665 516	-719 941	-779 810	-847 241	-918 109
Эксплуатация960 руб/м²	руб.	-8 160	-32 640	-32 640	-32 640	-32 640	-32 640	-32 640	-32 640	-32 640	-32 640	-32 640	-32 640
Коммунальные услуги	руб.	-21 600	-86 400	-86 400	-86 400	-86 400	-86 400	-86 400	-86 400	-86 400	-86 400	-86 400	-86 400
Налог на имущество	руб.	-553	-2 210	-2 210	-2 210	-2 210	-2 210	-2 210	-2 210	-2 210	-2 210	-2 210	-2 210
25%	руб.	0	-307 226	-338 681	-371 741	-408 914	-449 804	-495 861	-544 266	-598 691	-658 560	-725 991	-796 859
Чистый денежный поток	руб.	-16 200 213	886 817	981 187	1 080 369	1 191 892	1 314 568	1 452 732	1 597 943	1 761 224	1 940 831	2 143 118	2 355 723
Денежный поток наростающим итогом	руб.	-16 200 213	-15 313 396	-14 332 209	-13 251 840	-12 059 947	-10 745 379	-9 292 647	-7 694 705	-5 933 481	-3 992 650	-1 849 532	506 191
Срок окупаемости	10 лет 11 мес.

Показатель	1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026	Последний период Декабрь 2037
Стоимость приобретения	-12 800 000
	-3 391 500
Операционные доходы	21 600	3 273 832
	0	3 187 432
Компенсация коммунальных расходов	21 600	86 400
Операционные расходы	-30 313	-918 109
Эксплуатация960 руб/м²	-8 160	-32 640
Коммунальные услуги	-21 600	-86 400
Налог на имущество	-553	-2 210
25%	0	-796 859
Чистый денежный поток	-16 200 213	2 355 723
Денежный поток наростающим итогом	-16 200 213	506 191
Срок окупаемости	10 лет	11 мес.

Что важно учесть

Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора