12 800 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Донской пер.
Этаж
3 / 12
Площадь (общая)
34
Площадь (жилая)
29.9
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
380 000
Купить квартиру 34 м² в ЖК Отражение в Сочи
вид на горы
3 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -12 800 000 | |||||||||||
| руб. | -3 391 500 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 14 400 | 1 145 950 | 1 435 985 | 1 567 714 | 1 715 846 | 1 878 790 | 2 062 328 | 2 255 192 | 2 472 071 | 2 710 639 | 2 979 356 | 3 261 729 |
| руб. | 0 | 1 066 750 | 1 349 585 | 1 481 314 | 1 629 446 | 1 792 390 | 1 975 928 | 2 168 792 | 2 385 671 | 2 624 239 | 2 892 956 | 3 175 329 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 14 400 | 79 200 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 |
Операционные расходы | руб. | -20 208 | -377 835 | -458 648 | -491 579 | -528 612 | -569 346 | -615 232 | -663 449 | -717 668 | -777 309 | -844 490 | -915 083 |
Эксплуатация960 руб/м² | руб. | -5 440 | -29 920 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 |
Коммунальные услуги | руб. | -14 400 | -79 200 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 |
Налог на имущество | руб. | -368 | -2 026 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 |
25% | руб. | 0 | -266 689 | -337 398 | -370 329 | -407 362 | -448 096 | -493 982 | -542 199 | -596 418 | -656 059 | -723 240 | -793 833 |
Чистый денежный поток | руб. | -16 197 308 | 768 114 | 977 337 | 1 076 135 | 1 187 233 | 1 309 444 | 1 447 096 | 1 591 743 | 1 754 403 | 1 933 329 | 2 134 866 | 2 346 645 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -16 197 308 | -15 429 194 | -14 451 857 | -13 375 722 | -12 188 489 | -10 879 045 | -9 431 949 | -7 840 207 | -6 085 803 | -4 152 474 | -2 017 609 | 329 037 |
| Срок окупаемости | 10 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -12 800 000 | |
| -3 391 500 | ||
Операционные доходы | 14 400 | 3 261 729 |
| 0 | 3 175 329 | |
Компенсация коммунальных расходов | 14 400 | 86 400 |
Операционные расходы | -20 208 | -915 083 |
Эксплуатация960 руб/м² | -5 440 | -32 640 |
Коммунальные услуги | -14 400 | -86 400 |
Налог на имущество | -368 | -2 210 |
25% | 0 | -793 833 |
Чистый денежный поток | -16 197 308 | 2 346 645 |
Денежный поток наростающим итогом | -16 197 308 | 329 037 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~708 558 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~377 835 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~330 723 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Донская
Итоговый скор
5.2/10
5.2/10
2.8/10
8.4/10
5.5/10
