12 800 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Донской пер.
Этаж
3 / 12
Площадь (общая)
34
Площадь (жилая)
29.9
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
380 000
Купить квартиру 34 м² в ЖК Отражение в Сочи
вид на горы
3 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -12 800 000 | |||||||||||
| руб. | -3 391 500 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 217 766 | 1 368 444 | 1 499 585 | 1 637 673 | 1 792 801 | 1 963 441 | 2 155 443 | 2 357 619 | 2 584 741 | 2 834 575 | 3 115 687 | 3 411 692 |
| руб. | 174 566 | 1 282 044 | 1 413 185 | 1 551 273 | 1 706 401 | 1 877 041 | 2 069 043 | 2 271 219 | 2 498 341 | 2 748 175 | 3 029 287 | 3 325 292 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 43 200 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 | 86 400 |
Операционные расходы | руб. | -104 267 | -441 763 | -474 547 | -509 070 | -547 849 | -590 510 | -638 511 | -689 056 | -745 835 | -808 294 | -878 572 | -952 573 |
Эксплуатация960 руб/м² | руб. | -16 320 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 | -32 640 |
Коммунальные услуги | руб. | -43 200 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 | -86 400 |
Налог на имущество | руб. | -1 105 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 | -2 210 |
25% | руб. | -43 642 | -320 513 | -353 297 | -387 820 | -426 599 | -469 260 | -517 261 | -567 806 | -624 585 | -687 044 | -757 322 | -831 323 |
Чистый денежный поток | руб. | -16 078 002 | 926 681 | 1 025 037 | 1 128 603 | 1 244 951 | 1 372 930 | 1 516 932 | 1 668 563 | 1 838 906 | 2 026 281 | 2 237 114 | 2 459 119 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -16 078 002 | -15 151 321 | -14 126 284 | -12 997 681 | -11 752 729 | -10 379 799 | -8 862 867 | -7 194 304 | -5 355 398 | -3 329 117 | -1 092 003 | 1 367 116 |
| Срок окупаемости | 11 лет 0 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -12 800 000 | |
| -3 391 500 | ||
Операционные доходы | 217 766 | 3 411 692 |
| 174 566 | 3 325 292 | |
Компенсация коммунальных расходов | 43 200 | 86 400 |
Операционные расходы | -104 267 | -952 573 |
Эксплуатация960 руб/м² | -16 320 | -32 640 |
Коммунальные услуги | -43 200 | -86 400 |
Налог на имущество | -1 105 | -2 210 |
25% | -43 642 | -831 323 |
Чистый денежный поток | -16 078 002 | 2 459 119 |
Денежный поток наростающим итогом | -16 078 002 | 1 367 116 |
| Срок окупаемости | 11 лет | 0 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~888 034 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~441 763 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~446 270 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Донская
Итоговый скор
5.2/10
5.2/10
2.8/10
8.4/10
5.5/10
Загрузка
