30 100 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Донской пер.
Этаж
3 / 12
Площадь (общая)
79.7
Площадь (жилая)
74.6
Высота потолков
2
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Есть, 2 балкона
Вид из окон
Море
Отделка
Цена за метр
380 000
Купить квартира 79.7 м² в ЖК Отражение в Сочи
вид на море
3 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Май 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -30 100 000 | ||||||||||||
| руб. | -7 970 000 | |||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 1 084 893 | 2 445 729 | 2 850 131 | 3 115 719 | 3 413 971 | 3 742 048 | 4 111 058 | 4 499 907 | 4 936 577 | 5 416 915 | 5 957 183 | 6 526 495 | 7 165 825 |
| руб. | 996 093 | 2 323 629 | 2 716 931 | 2 982 519 | 3 280 771 | 3 608 848 | 3 977 858 | 4 366 707 | 4 803 377 | 5 283 715 | 5 823 983 | 6 393 295 | 7 032 625 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 88 800 | 122 100 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 |
Операционные расходы | руб. | -395 738 | -782 639 | -899 308 | -965 703 | -1 040 267 | -1 122 287 | -1 214 537 | -1 311 747 | -1 420 919 | -1 541 003 | -1 676 069 | -1 818 398 | -1 978 228 |
Эксплуатация960 руб/м² | руб. | -51 008 | -70 136 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 |
Коммунальные услуги | руб. | -88 800 | -122 100 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 |
Налог на имущество | руб. | -6 907 | -9 497 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 |
25% | руб. | -249 023 | -580 906 | -679 235 | -745 630 | -820 194 | -902 214 | -994 464 | -1 091 674 | -1 200 846 | -1 320 930 | -1 455 996 | -1 598 325 | -1 758 155 |
Чистый денежный поток | руб. | -37 380 845 | 1 663 089 | 1 950 823 | 2 150 017 | 2 373 704 | 2 619 762 | 2 896 522 | 3 188 160 | 3 515 658 | 3 875 912 | 4 281 114 | 4 708 097 | 5 187 597 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -37 380 845 | -35 717 756 | -33 766 932 | -31 616 916 | -29 243 212 | -26 623 450 | -23 726 928 | -20 538 769 | -17 023 110 | -13 147 198 | -8 866 084 | -4 157 987 | 1 029 610 |
| Срок окупаемости | 12 лет 4 мес. |
Показатель | 1-й период Май 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2038 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -30 100 000 | |
| -7 970 000 | ||
Операционные доходы | 1 084 893 | 7 165 825 |
| 996 093 | 7 032 625 | |
Компенсация коммунальных расходов | 88 800 | 133 200 |
Операционные расходы | -395 738 | -1 978 228 |
Эксплуатация960 руб/м² | -51 008 | -76 512 |
Коммунальные услуги | -88 800 | -133 200 |
Налог на имущество | -6 907 | -10 361 |
25% | -249 023 | -1 758 155 |
Чистый денежный поток | -37 380 845 | 5 187 597 |
Денежный поток наростающим итогом | -37 380 845 | 1 029 610 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 4 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Донская
Итоговый скор
5.2/10
5.2/10
2.8/10
8.4/10
5.5/10
ЖК на карте
Похожие квартиры
