30 100 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Донской пер.
Этаж
3 / 12
Площадь (общая)
79.7
Площадь (жилая)
74.6
Высота потолков
2
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Есть, 2 балкона
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
380 000
Купить квартиру 79.7 м² в ЖК Отражение в Сочи
вид на море
3 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -30 100 000 | |||||||||||||
| руб. | -7 950 075 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 33 300 | 2 456 045 | 2 693 880 | 2 943 843 | 3 224 907 | 3 534 078 | 3 882 291 | 4 248 262 | 4 659 769 | 5 112 425 | 5 622 244 | 6 158 063 | 6 760 549 | 7 423 284 |
| руб. | 0 | 2 322 845 | 2 560 680 | 2 810 643 | 3 091 707 | 3 400 878 | 3 749 091 | 4 115 062 | 4 526 569 | 4 979 225 | 5 489 044 | 6 024 863 | 6 627 349 | 7 290 084 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 33 300 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 |
Операционные расходы | руб. | -55 018 | -800 784 | -860 242 | -922 735 | -993 000 | -1 070 294 | -1 157 346 | -1 248 837 | -1 351 715 | -1 464 882 | -1 592 334 | -1 726 290 | -1 876 911 | -2 042 594 |
Эксплуатация960 руб/м² | руб. | -19 128 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 |
Коммунальные услуги | руб. | -33 300 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 |
Налог на имущество | руб. | -2 590 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 |
25% | руб. | 0 | -580 711 | -640 169 | -702 662 | -772 927 | -850 221 | -937 273 | -1 028 764 | -1 131 642 | -1 244 809 | -1 372 261 | -1 506 217 | -1 656 838 | -1 822 521 |
Чистый денежный поток | руб. | -38 071 793 | 1 655 262 | 1 833 638 | 2 021 108 | 2 231 907 | 2 463 784 | 2 724 945 | 2 999 426 | 3 308 054 | 3 647 544 | 4 029 910 | 4 431 773 | 4 883 638 | 5 380 690 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -38 071 793 | -36 416 532 | -34 582 894 | -32 561 786 | -30 329 878 | -27 866 094 | -25 141 149 | -22 141 724 | -18 833 670 | -15 186 126 | -11 156 216 | -6 724 443 | -1 840 805 | 3 539 885 |
| Срок окупаемости | 12 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -30 100 000 | |
| -7 950 075 | ||
Операционные доходы | 33 300 | 7 423 284 |
| 0 | 7 290 084 | |
Компенсация коммунальных расходов | 33 300 | 133 200 |
Операционные расходы | -55 018 | -2 042 594 |
Эксплуатация960 руб/м² | -19 128 | -76 512 |
Коммунальные услуги | -33 300 | -133 200 |
Налог на имущество | -2 590 | -10 361 |
25% | 0 | -1 822 521 |
Чистый денежный поток | -38 071 793 | 5 380 690 |
Денежный поток наростающим итогом | -38 071 793 | 3 539 885 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 645 795 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~800 784 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~845 011 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Донская
Итоговый скор
5.2/10
5.2/10
2.8/10
8.4/10
5.5/10
Загрузка
