30 100 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Донской пер.
Этаж
3 / 12
Площадь (общая)
79.7
Площадь (жилая)
74.6
Высота потолков
2
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Есть, 2 балкона
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
380 000
Купить квартиру 79.7 м² в ЖК Отражение в Сочи
вид на море
3 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -30 100 000 | |||||||||||||
| руб. | -7 950 075 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 200 799 | 2 488 806 | 2 729 916 | 2 983 483 | 3 268 511 | 3 582 043 | 3 935 052 | 4 306 300 | 4 723 610 | 5 182 650 | 5 699 492 | 6 243 035 | 6 854 019 | 7 526 100 |
| руб. | 156 399 | 2 355 606 | 2 596 716 | 2 850 283 | 3 135 311 | 3 448 843 | 3 801 852 | 4 173 100 | 4 590 410 | 5 049 450 | 5 566 292 | 6 109 835 | 6 720 819 | 7 392 900 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 44 400 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 |
Операционные расходы | руб. | -112 458 | -808 974 | -869 252 | -932 645 | -1 003 901 | -1 082 285 | -1 170 536 | -1 263 346 | -1 367 676 | -1 482 438 | -1 611 646 | -1 747 533 | -1 900 278 | -2 068 299 |
Эксплуатация960 руб/м² | руб. | -25 504 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 |
Коммунальные услуги | руб. | -44 400 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 |
Налог на имущество | руб. | -3 454 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 |
25% | руб. | -39 100 | -588 901 | -649 179 | -712 572 | -783 828 | -862 212 | -950 463 | -1 043 273 | -1 147 603 | -1 262 365 | -1 391 573 | -1 527 460 | -1 680 205 | -1 848 226 |
Чистый денежный поток | руб. | -37 961 734 | 1 679 832 | 1 860 664 | 2 050 838 | 2 264 611 | 2 499 758 | 2 764 516 | 3 042 954 | 3 355 934 | 3 700 213 | 4 087 846 | 4 495 502 | 4 953 741 | 5 457 802 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -37 961 734 | -36 281 902 | -34 421 237 | -32 370 399 | -30 105 788 | -27 606 031 | -24 841 514 | -21 798 560 | -18 442 627 | -14 742 414 | -10 654 568 | -6 159 066 | -1 205 325 | 4 252 477 |
| Срок окупаемости | 12 лет 7 мес. |
Показатель | 1-й период Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -30 100 000 | |
| -7 950 075 | ||
Операционные доходы | 200 799 | 7 526 100 |
| 156 399 | 7 392 900 | |
Компенсация коммунальных расходов | 44 400 | 133 200 |
Операционные расходы | -112 458 | -2 068 299 |
Эксплуатация960 руб/м² | -25 504 | -76 512 |
Коммунальные услуги | -44 400 | -133 200 |
Налог на имущество | -3 454 | -10 361 |
25% | -39 100 | -1 848 226 |
Чистый денежный поток | -37 961 734 | 5 457 802 |
Денежный поток наростающим итогом | -37 961 734 | 4 252 477 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 7 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 678 555 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~808 974 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~869 581 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Донская
Итоговый скор
5.2/10
5.2/10
2.8/10
8.4/10
5.5/10
Загрузка
