30 100 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Донской пер.
Этаж
3 / 12
Площадь (общая)
79.7
Площадь (жилая)
74.6
Высота потолков
2
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Есть, 2 балкона
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
380 000
Купить квартиру 79.7 м² в ЖК Отражение в Сочи
вид на море
3 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -30 100 000 | |||||||||||||
| руб. | -7 950 075 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 396 563 | 2 556 511 | 2 804 392 | 3 065 406 | 3 358 627 | 3 681 170 | 4 044 092 | 4 426 243 | 4 855 548 | 5 327 782 | 5 859 137 | 6 418 645 | 7 047 189 | 7 738 588 |
| руб. | 329 963 | 2 423 311 | 2 671 192 | 2 932 206 | 3 225 427 | 3 547 970 | 3 910 892 | 4 293 043 | 4 722 348 | 5 194 582 | 5 725 937 | 6 285 445 | 6 913 989 | 7 605 388 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 66 600 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 |
Операционные расходы | руб. | -192 527 | -825 900 | -887 872 | -953 125 | -1 026 431 | -1 107 067 | -1 197 796 | -1 293 332 | -1 400 660 | -1 518 720 | -1 651 558 | -1 791 435 | -1 948 570 | -2 121 421 |
Эксплуатация960 руб/м² | руб. | -38 256 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 |
Коммунальные услуги | руб. | -66 600 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 |
Налог на имущество | руб. | -5 180 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 |
25% | руб. | -82 491 | -605 827 | -667 799 | -733 052 | -806 358 | -886 994 | -977 723 | -1 073 259 | -1 180 587 | -1 298 647 | -1 431 485 | -1 571 362 | -1 728 497 | -1 901 348 |
Чистый денежный поток | руб. | -37 846 040 | 1 730 611 | 1 916 520 | 2 112 282 | 2 332 196 | 2 574 103 | 2 846 296 | 3 132 911 | 3 454 888 | 3 809 063 | 4 207 579 | 4 627 210 | 5 098 619 | 5 617 167 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -37 846 040 | -36 115 428 | -34 198 908 | -32 086 627 | -29 754 431 | -27 180 328 | -24 334 032 | -21 201 120 | -17 746 233 | -13 937 170 | -9 729 591 | -5 102 381 | -3 762 | 5 613 405 |
| Срок окупаемости | 12 лет 6 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -30 100 000 | |
| -7 950 075 | ||
Операционные доходы | 396 563 | 7 738 588 |
| 329 963 | 7 605 388 | |
Компенсация коммунальных расходов | 66 600 | 133 200 |
Операционные расходы | -192 527 | -2 121 421 |
Эксплуатация960 руб/м² | -38 256 | -76 512 |
Коммунальные услуги | -66 600 | -133 200 |
Налог на имущество | -5 180 | -10 361 |
25% | -82 491 | -1 901 348 |
Чистый денежный поток | -37 846 040 | 5 617 167 |
Денежный поток наростающим итогом | -37 846 040 | 5 613 405 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 6 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 678 555 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~825 900 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~852 655 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Донская
Итоговый скор
5.2/10
5.2/10
2.8/10
8.4/10
5.5/10
Загрузка
