30 100 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Донской пер.
Этаж
3 / 12
Площадь (общая)
79.7
Площадь (жилая)
74.6
Высота потолков
2
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Есть, 2 балкона
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
380 000
Купить квартиру 79.7 м² в ЖК Отражение в Сочи
вид на море
3 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -30 100 000 | |||||||||||||
| руб. | -7 950 075 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 22 200 | 2 138 463 | 2 684 177 | 2 933 170 | 3 213 167 | 3 521 164 | 3 868 085 | 4 232 636 | 4 642 580 | 5 093 518 | 5 601 446 | 6 135 185 | 6 735 383 | 7 395 601 |
| руб. | 0 | 2 016 363 | 2 550 977 | 2 799 970 | 3 079 967 | 3 387 964 | 3 734 885 | 4 099 436 | 4 509 380 | 4 960 318 | 5 468 246 | 6 001 985 | 6 602 183 | 7 262 401 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 22 200 | 122 100 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 |
Операционные расходы | руб. | -36 679 | -705 823 | -857 816 | -920 067 | -990 065 | -1 067 065 | -1 153 795 | -1 244 931 | -1 347 417 | -1 460 155 | -1 587 135 | -1 720 570 | -1 870 620 | -2 035 673 |
Эксплуатация960 руб/м² | руб. | -12 752 | -70 136 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 | -76 512 |
Коммунальные услуги | руб. | -22 200 | -122 100 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 |
Налог на имущество | руб. | -1 727 | -9 497 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 | -10 361 |
25% | руб. | 0 | -504 090 | -637 743 | -699 994 | -769 992 | -846 992 | -933 722 | -1 024 858 | -1 127 344 | -1 240 082 | -1 367 062 | -1 500 497 | -1 650 547 | -1 815 600 |
Чистый денежный поток | руб. | -38 064 554 | 1 432 639 | 1 826 361 | 2 013 103 | 2 223 102 | 2 454 099 | 2 714 291 | 2 987 706 | 3 295 163 | 3 633 363 | 4 014 311 | 4 414 615 | 4 864 763 | 5 359 929 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -38 064 554 | -36 631 914 | -34 805 553 | -32 792 450 | -30 569 347 | -28 115 248 | -25 400 958 | -22 413 252 | -19 118 089 | -15 484 726 | -11 470 415 | -7 055 800 | -2 191 037 | 3 168 892 |
| Срок окупаемости | 12 лет 6 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -30 100 000 | |
| -7 950 075 | ||
Операционные доходы | 22 200 | 7 395 601 |
| 0 | 7 262 401 | |
Компенсация коммунальных расходов | 22 200 | 133 200 |
Операционные расходы | -36 679 | -2 035 673 |
Эксплуатация960 руб/м² | -12 752 | -76 512 |
Коммунальные услуги | -22 200 | -133 200 |
Налог на имущество | -1 727 | -10 361 |
25% | 0 | -1 815 600 |
Чистый денежный поток | -38 064 554 | 5 359 929 |
Денежный поток наростающим итогом | -38 064 554 | 3 168 892 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 6 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 339 312 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~705 823 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~633 489 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Донская
Итоговый скор
5.2/10
5.2/10
2.8/10
8.4/10
5.5/10
