26 600 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Донской пер.
Этаж
3 / 13
Площадь (общая)
70.5
Площадь (жилая)
65.9
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
380 000
Купить квартиру 70.5 м² в ЖК Отражение в Сочи
вид на горы
3 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -26 600 000 | |||||||||||||
| руб. | -7 032 375 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 21 200 | 1 986 436 | 2 492 801 | 2 723 700 | 2 983 350 | 3 268 965 | 3 590 676 | 3 928 735 | 4 308 889 | 4 727 058 | 5 198 075 | 5 693 028 | 6 249 611 | 6 861 852 |
| руб. | 0 | 1 869 836 | 2 365 601 | 2 596 500 | 2 856 150 | 3 141 765 | 3 463 476 | 3 801 535 | 4 181 689 | 4 599 858 | 5 070 875 | 5 565 828 | 6 122 411 | 6 734 652 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 21 200 | 116 600 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 |
Операционные расходы | руб. | -33 702 | -652 820 | -793 613 | -851 337 | -916 250 | -987 653 | -1 068 082 | -1 152 594 | -1 247 633 | -1 352 178 | -1 469 930 | -1 593 670 | -1 732 814 | -1 885 876 |
Эксплуатация960 руб/м² | руб. | -11 280 | -62 040 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 |
Коммунальные услуги | руб. | -21 200 | -116 600 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 |
Налог на имущество | руб. | -1 222 | -6 721 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 |
25% | руб. | 0 | -467 459 | -591 401 | -649 125 | -714 038 | -785 441 | -865 870 | -950 382 | -1 045 421 | -1 149 966 | -1 267 718 | -1 391 458 | -1 530 602 | -1 683 664 |
Чистый денежный поток | руб. | -33 644 877 | 1 333 616 | 1 699 188 | 1 872 363 | 2 067 100 | 2 281 312 | 2 522 594 | 2 776 141 | 3 061 256 | 3 374 880 | 3 728 145 | 4 099 358 | 4 516 797 | 4 975 976 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -33 644 877 | -32 311 261 | -30 612 073 | -28 739 710 | -26 672 610 | -24 391 298 | -21 868 704 | -19 092 563 | -16 031 307 | -12 656 427 | -8 928 281 | -4 828 923 | -312 126 | 4 663 850 |
| Срок окупаемости | 12 лет 1 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -26 600 000 | |
| -7 032 375 | ||
Операционные доходы | 21 200 | 6 861 852 |
| 0 | 6 734 652 | |
Компенсация коммунальных расходов | 21 200 | 127 200 |
Операционные расходы | -33 702 | -1 885 876 |
Эксплуатация960 руб/м² | -11 280 | -67 680 |
Коммунальные услуги | -21 200 | -127 200 |
Налог на имущество | -1 222 | -7 332 |
25% | 0 | -1 683 664 |
Чистый денежный поток | -33 644 877 | 4 975 976 |
Денежный поток наростающим итогом | -33 644 877 | 4 663 850 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 1 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 241 986 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~652 820 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~589 166 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Донская
Итоговый скор
5.2/10
5.2/10
2.8/10
8.4/10
5.5/10
