Купить квартиру 70.5 м² в ЖК Отражение в Сочи

26 600 000 ₽

380 тыс. ₽/м²

ЖК бизнес-класса

Окупаемость 12 лет

сдача 2 кв. 2026

вид на горы

3 этаж

Центральный р-н

Предчистовая отделка

26 600 000 ₽

ЖК

Отражение

Застройщик

СЗ Стройинжиниринг

Район

Центральный

Адрес

Донской пер.

Этаж

3 / 13

Площадь (общая)

70.5

Площадь (жилая)

65.9

Высота потолков

2.7

Санузел

Совмещенный

Балкон

Есть

Вид из окон

Горы

Статус

Квартира

Класс

Бизнес

Отделка

Предчистовая

Цена за метр

380 000

Контекст предложения

ЖК

Отражение

Статус

Квартира

Схема сделки

ДДУ с эскроу

Защита

Продажа по ФЗ-214

Срок

Сдача: Q2 2026

Застройщик

СЗ Стройинжиниринг

Аккредитация

ИРД

Проектная документация →

Полная проверка ЖК →

Рассчет окупаемости

Денежный поток от объекта	старт	Октябрь 2026 до Декабрь 2026	Декабрь 2027	Декабрь 2028	Декабрь 2029	Декабрь 2030	Декабрь 2031	Декабрь 2032	Декабрь 2033	Декабрь 2034	Декабрь 2035	Декабрь 2036	Декабрь 2037	Декабрь 2038
Стоимость приобретения	руб.	-26 600 000
	руб.	-7 032 375
Операционные доходы	руб.	31 800	2 281 247	2 501 798	2 733 597	2 994 237	3 280 940	3 603 849	3 943 226	4 324 829	4 744 591	5 217 362	5 714 244	6 272 948
	руб.	0	2 154 047	2 374 598	2 606 397	2 867 037	3 153 740	3 476 649	3 816 026	4 197 629	4 617 391	5 090 162	5 587 044	6 145 748
Компенсация коммунальных расходов	руб.	31 800	127 200	127 200	127 200	127 200	127 200	127 200	127 200	127 200	127 200	127 200	127 200	127 200
Операционные расходы	руб.	-50 553	-740 723	-795 862	-853 811	-918 972	-990 647	-1 071 375	-1 156 217	-1 251 618	-1 356 561	-1 474 752	-1 598 974	-1 738 648
Эксплуатация960 руб/м²	руб.	-16 920	-67 680	-67 680	-67 680	-67 680	-67 680	-67 680	-67 680	-67 680	-67 680	-67 680	-67 680	-67 680
Коммунальные услуги	руб.	-31 800	-127 200	-127 200	-127 200	-127 200	-127 200	-127 200	-127 200	-127 200	-127 200	-127 200	-127 200	-127 200
Налог на имущество	руб.	-1 833	-7 332	-7 332	-7 332	-7 332	-7 332	-7 332	-7 332	-7 332	-7 332	-7 332	-7 332	-7 332
25%	руб.	0	-538 511	-593 650	-651 599	-716 760	-788 435	-869 163	-954 005	-1 049 406	-1 154 349	-1 272 540	-1 396 762	-1 536 436
Чистый денежный поток	руб.	-33 651 128	1 540 524	1 705 936	1 879 786	2 075 265	2 290 293	2 532 474	2 787 009	3 073 211	3 388 030	3 742 610	4 115 270	4 534 300
Денежный поток наростающим итогом	руб.	-33 651 128	-32 110 604	-30 404 668	-28 524 881	-26 449 617	-24 159 323	-21 626 849	-18 839 840	-15 766 629	-12 378 599	-8 635 989	-4 520 719	13 581
Срок окупаемости	12 лет 1 мес.

Показатель	1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026	Последний период Декабрь 2038
Стоимость приобретения	-26 600 000
	-7 032 375
Операционные доходы	31 800	6 272 948
	0	6 145 748
Компенсация коммунальных расходов	31 800	127 200
Операционные расходы	-50 553	-1 738 648
Эксплуатация960 руб/м²	-16 920	-67 680
Коммунальные услуги	-31 800	-127 200
Налог на имущество	-1 833	-7 332
25%	0	-1 536 436
Чистый денежный поток	-33 651 128	4 534 300
Денежный поток наростающим итогом	-33 651 128	13 581
Срок окупаемости	12 лет	1 мес.

Что важно учесть

Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора