26 600 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Донской пер.
Этаж
3 / 13
Площадь (общая)
70.5
Площадь (жилая)
65.9
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
380 000
Купить квартиру 70.5 м² в ЖК Отражение в Сочи
вид на горы
3 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -26 600 000 | ||||||||||||
| руб. | -7 032 375 | |||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 369 585 | 2 374 412 | 2 604 280 | 2 846 327 | 3 118 239 | 3 417 343 | 3 753 892 | 4 108 273 | 4 506 381 | 4 944 299 | 5 437 040 | 5 955 889 | 6 538 758 |
| руб. | 305 985 | 2 247 212 | 2 477 080 | 2 719 127 | 2 991 039 | 3 290 143 | 3 626 692 | 3 981 073 | 4 379 181 | 4 817 099 | 5 309 840 | 5 828 689 | 6 411 558 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 63 600 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 |
Операционные расходы | руб. | -177 602 | -764 014 | -821 482 | -881 995 | -949 971 | -1 024 749 | -1 108 884 | -1 197 480 | -1 297 007 | -1 406 487 | -1 529 671 | -1 659 385 | -1 805 102 |
Эксплуатация960 руб/м² | руб. | -33 840 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 | -67 680 |
Коммунальные услуги | руб. | -63 600 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 |
Налог на имущество | руб. | -3 666 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 | -7 332 |
25% | руб. | -76 496 | -561 802 | -619 270 | -679 783 | -747 759 | -822 537 | -906 672 | -995 268 | -1 094 795 | -1 204 275 | -1 327 459 | -1 457 173 | -1 602 890 |
Чистый денежный поток | руб. | -33 440 392 | 1 610 398 | 1 782 798 | 1 964 332 | 2 168 268 | 2 392 594 | 2 645 008 | 2 910 793 | 3 209 374 | 3 537 812 | 3 907 369 | 4 296 504 | 4 733 656 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -33 440 392 | -31 829 994 | -30 047 196 | -28 082 865 | -25 914 597 | -23 522 002 | -20 876 994 | -17 966 201 | -14 756 827 | -11 219 015 | -7 311 646 | -3 015 142 | 1 718 514 |
| Срок окупаемости | 12 лет 1 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2038 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -26 600 000 | |
| -7 032 375 | ||
Операционные доходы | 369 585 | 6 538 758 |
| 305 985 | 6 411 558 | |
Компенсация коммунальных расходов | 63 600 | 127 200 |
Операционные расходы | -177 602 | -1 805 102 |
Эксплуатация960 руб/м² | -33 840 | -67 680 |
Коммунальные услуги | -63 600 | -127 200 |
Налог на имущество | -3 666 | -7 332 |
25% | -76 496 | -1 602 890 |
Чистый денежный поток | -33 440 392 | 4 733 656 |
Денежный поток наростающим итогом | -33 440 392 | 1 718 514 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 1 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 556 577 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~764 014 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~792 563 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Донская
Итоговый скор
5.2/10
5.2/10
2.8/10
8.4/10
5.5/10
Загрузка
