13 700 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Донской пер.
Этаж
8 / 13
Площадь (общая)
36.2
Площадь (жилая)
32.1
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
380 000
Купить квартиру 36.2 м² в ЖК Отражение в Сочи
Единственная евродвушка в ЖК
вид на горы
8 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -13 700 000 | |||||||||||
| руб. | -3 610 950 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 14 800 | 1 206 587 | 1 512 317 | 1 651 262 | 1 807 508 | 1 979 379 | 2 172 971 | 2 376 400 | 2 605 160 | 2 856 796 | 3 140 234 | 3 438 075 |
| руб. | 0 | 1 125 187 | 1 423 517 | 1 562 462 | 1 718 708 | 1 890 579 | 2 084 171 | 2 287 600 | 2 516 360 | 2 767 996 | 3 051 434 | 3 349 275 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 14 800 | 81 400 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 |
Операционные расходы | руб. | -20 984 | -396 710 | -481 786 | -516 521 | -555 583 | -598 550 | -646 946 | -697 805 | -754 995 | -817 903 | -888 763 | -963 222 |
Эксплуатация960 руб/м² | руб. | -5 792 | -31 856 | -34 752 | -34 752 | -34 752 | -34 752 | -34 752 | -34 752 | -34 752 | -34 752 | -34 752 | -34 752 |
Коммунальные услуги | руб. | -14 800 | -81 400 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 |
Налог на имущество | руб. | -392 | -2 157 | -2 353 | -2 353 | -2 353 | -2 353 | -2 353 | -2 353 | -2 353 | -2 353 | -2 353 | -2 353 |
25% | руб. | 0 | -281 297 | -355 881 | -390 616 | -429 678 | -472 645 | -521 041 | -571 900 | -629 090 | -691 998 | -762 858 | -837 317 |
Чистый денежный поток | руб. | -17 317 134 | 809 877 | 1 030 530 | 1 134 740 | 1 251 925 | 1 380 828 | 1 526 024 | 1 678 595 | 1 850 165 | 2 038 893 | 2 251 471 | 2 474 853 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -17 317 134 | -16 507 257 | -15 476 727 | -14 341 987 | -13 090 062 | -11 709 234 | -10 183 209 | -8 504 614 | -6 654 449 | -4 615 556 | -2 364 086 | 110 768 |
| Срок окупаемости | 11 лет 1 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -13 700 000 | |
| -3 610 950 | ||
Операционные доходы | 14 800 | 3 438 075 |
| 0 | 3 349 275 | |
Компенсация коммунальных расходов | 14 800 | 88 800 |
Операционные расходы | -20 984 | -963 222 |
Эксплуатация960 руб/м² | -5 792 | -34 752 |
Коммунальные услуги | -14 800 | -88 800 |
Налог на имущество | -392 | -2 353 |
25% | 0 | -837 317 |
Чистый денежный поток | -17 317 134 | 2 474 853 |
Денежный поток наростающим итогом | -17 317 134 | 110 768 |
| Срок окупаемости | 11 лет | 1 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~747 374 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~396 710 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~350 663 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Донская
Итоговый скор
5.2/10
5.2/10
2.8/10
8.4/10
5.5/10
