Купить квартиру 31.4 м² в ЖК Отражение в Сочи

11 700 000 ₽

370 тыс. ₽/м²

ЖК бизнес-класса

Окупаемость 10 лет

сдача 2 кв. 2026

Самая быстрая окупаемость в ЖК

вид на горы

7 этаж

Центральный р-н

Предчистовая отделка

11 700 000 ₽

ЖК

Отражение

Застройщик

СЗ Стройинжиниринг

Район

Центральный

Адрес

Донской пер.

Этаж

7 / 12

Площадь (общая)

31.4

Площадь (жилая)

26.8

Высота потолков

2.7

Санузел

Совмещенный

Балкон

Есть

Вид из окон

Горы

Статус

Квартира

Класс

Бизнес

Отделка

Предчистовая

Цена за метр

370 000

Контекст предложения

ЖК

Отражение

Статус

Квартира

Схема сделки

ДДУ с эскроу

Защита

Продажа по ФЗ-214

Срок

Сдача: Q2 2026

Застройщик

СЗ Стройинжиниринг

Аккредитация

ИРД

Проектная документация →

Полная проверка ЖК →

Рассчет окупаемости

Денежный поток от объекта	старт	Октябрь 2026 до Декабрь 2026	Декабрь 2027	Декабрь 2028	Декабрь 2029	Декабрь 2030	Декабрь 2031	Декабрь 2032	Декабрь 2033	Декабрь 2034	Декабрь 2035	Декабрь 2036	Декабрь 2037
Стоимость приобретения	руб.	-11 700 000
	руб.	-3 132 150
Операционные доходы	руб.	20 700	1 230 222	1 347 706	1 471 181	1 610 019	1 762 741	1 934 749	2 115 529	2 318 801	2 542 402	2 794 238	3 058 918
	руб.	0	1 147 422	1 264 906	1 388 381	1 527 219	1 679 941	1 851 949	2 032 729	2 236 001	2 459 602	2 711 438	2 976 118
Компенсация коммунальных расходов	руб.	20 700	82 800	82 800	82 800	82 800	82 800	82 800	82 800	82 800	82 800	82 800	82 800
Операционные расходы	руб.	-28 746	-401 841	-431 212	-462 080	-496 788	-534 972	-577 972	-623 167	-673 984	-729 885	-792 845	-859 015
Эксплуатация960 руб/м²	руб.	-7 536	-30 144	-30 144	-30 144	-30 144	-30 144	-30 144	-30 144	-30 144	-30 144	-30 144	-30 144
Коммунальные услуги	руб.	-20 700	-82 800	-82 800	-82 800	-82 800	-82 800	-82 800	-82 800	-82 800	-82 800	-82 800	-82 800
Налог на имущество	руб.	-510	-2 041	-2 041	-2 041	-2 041	-2 041	-2 041	-2 041	-2 041	-2 041	-2 041	-2 041
25%	руб.	0	-286 856	-316 227	-347 095	-381 803	-419 987	-462 987	-508 182	-558 999	-614 900	-677 860	-744 030
Чистый денежный поток	руб.	-14 840 196	828 381	916 494	1 009 101	1 113 231	1 227 769	1 356 777	1 492 361	1 644 817	1 812 516	2 001 393	2 199 903
Денежный поток наростающим итогом	руб.	-14 840 196	-14 011 815	-13 095 322	-12 086 221	-10 972 990	-9 745 221	-8 388 445	-6 896 083	-5 251 266	-3 438 750	-1 437 357	762 546
Срок окупаемости	10 лет 10 мес.

Показатель	1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026	Последний период Декабрь 2037
Стоимость приобретения	-11 700 000
	-3 132 150
Операционные доходы	20 700	3 058 918
	0	2 976 118
Компенсация коммунальных расходов	20 700	82 800
Операционные расходы	-28 746	-859 015
Эксплуатация960 руб/м²	-7 536	-30 144
Коммунальные услуги	-20 700	-82 800
Налог на имущество	-510	-2 041
25%	0	-744 030
Чистый денежный поток	-14 840 196	2 199 903
Денежный поток наростающим итогом	-14 840 196	762 546
Срок окупаемости	10 лет	10 мес.

Что важно учесть

Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора