40 600 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Донской пер.
Этаж
3 / 12
Площадь (общая)
107.3
Площадь (жилая)
98.2
Высота потолков
2.7
Санузел
Раздельный
Балкон
Есть
Есть, 2 балкона
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
380 000
Купить квартиру 107.3 м² в ЖК Отражение в Сочи
Самый просторный лот в ЖК
вид на море
3 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 | Декабрь 2040 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -40 600 000 | ||||||||||||||
| руб. | -10 703 175 | |||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 37 200 | 2 918 456 | 3 202 039 | 3 500 084 | 3 835 213 | 4 203 854 | 4 619 048 | 5 055 415 | 5 546 077 | 6 085 805 | 6 693 689 | 7 332 576 | 8 050 953 | 8 841 168 | 9 731 173 |
| руб. | 0 | 2 769 656 | 3 053 239 | 3 351 284 | 3 686 413 | 4 055 054 | 4 470 248 | 4 906 615 | 5 397 277 | 5 937 005 | 6 544 889 | 7 183 776 | 7 902 153 | 8 692 368 | 9 582 373 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 37 200 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 |
Операционные расходы | руб. | -66 439 | -958 172 | -1 029 067 | -1 103 578 | -1 187 359 | -1 279 519 | -1 383 319 | -1 492 410 | -1 615 077 | -1 750 008 | -1 901 978 | -2 061 700 | -2 241 294 | -2 438 850 | -2 661 350 |
Эксплуатация960 руб/м² | руб. | -25 752 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 |
Коммунальные услуги | руб. | -37 200 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 |
Налог на имущество | руб. | -3 487 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 |
25% | руб. | 0 | -692 415 | -763 310 | -837 821 | -921 602 | -1 013 762 | -1 117 562 | -1 226 653 | -1 349 320 | -1 484 251 | -1 636 221 | -1 795 943 | -1 975 537 | -2 173 093 | -2 395 593 |
Чистый денежный поток | руб. | -51 332 414 | 1 960 285 | 2 172 972 | 2 396 507 | 2 647 854 | 2 924 335 | 3 235 729 | 3 563 006 | 3 931 000 | 4 335 797 | 4 791 712 | 5 270 876 | 5 809 659 | 6 402 319 | 7 069 823 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -51 332 414 | -49 372 130 | -47 199 157 | -44 802 651 | -42 154 797 | -39 230 461 | -35 994 733 | -32 431 727 | -28 500 727 | -24 164 930 | -19 373 218 | -14 102 342 | -8 292 683 | -1 890 364 | 5 179 458 |
| Срок окупаемости | 13 лет 6 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2040 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -40 600 000 | |
| -10 703 175 | ||
Операционные доходы | 37 200 | 9 731 173 |
| 0 | 9 582 373 | |
Компенсация коммунальных расходов | 37 200 | 148 800 |
Операционные расходы | -66 439 | -2 661 350 |
Эксплуатация960 руб/м² | -25 752 | -103 008 |
Коммунальные услуги | -37 200 | -148 800 |
Налог на имущество | -3 487 | -13 949 |
25% | 0 | -2 395 593 |
Чистый денежный поток | -51 332 414 | 7 069 823 |
Денежный поток наростающим итогом | -51 332 414 | 5 179 458 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 6 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 962 371 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~958 172 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 004 200 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Донская
Итоговый скор
5.2/10
5.2/10
2.8/10
8.4/10
5.5/10
Загрузка
