40 600 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Донской пер.
Этаж
3 / 12
Площадь (общая)
107.3
Площадь (жилая)
98.2
Высота потолков
2.7
Санузел
Раздельный
Балкон
Есть
Есть, 2 балкона
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
380 000
Купить квартиру 107.3 м² в ЖК Отражение в Сочи
Самый просторный лот в ЖК
вид на море
3 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -40 600 000 | |||||||||||||
| руб. | -10 703 175 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 467 833 | 3 038 247 | 3 333 809 | 3 645 031 | 3 994 654 | 4 379 240 | 4 811 972 | 5 267 632 | 5 779 515 | 6 342 587 | 6 976 150 | 7 643 282 | 8 392 730 | 9 217 123 |
| руб. | 393 433 | 2 889 447 | 3 185 009 | 3 496 231 | 3 845 854 | 4 230 440 | 4 663 172 | 5 118 832 | 5 630 715 | 6 193 787 | 6 827 350 | 7 494 482 | 8 243 930 | 9 068 323 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 74 400 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 |
Операционные расходы | руб. | -231 237 | -988 120 | -1 062 009 | -1 139 814 | -1 227 219 | -1 323 367 | -1 431 549 | -1 545 464 | -1 673 437 | -1 814 203 | -1 972 593 | -2 139 377 | -2 326 739 | -2 532 838 |
Эксплуатация960 руб/м² | руб. | -51 504 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 |
Коммунальные услуги | руб. | -74 400 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 |
Налог на имущество | руб. | -6 974 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 |
25% | руб. | -98 359 | -722 363 | -796 252 | -874 057 | -961 462 | -1 057 610 | -1 165 792 | -1 279 707 | -1 407 680 | -1 548 446 | -1 706 836 | -1 873 620 | -2 060 982 | -2 267 081 |
Чистый денежный поток | руб. | -51 066 580 | 2 050 127 | 2 271 800 | 2 505 217 | 2 767 435 | 3 055 873 | 3 380 423 | 3 722 168 | 4 106 078 | 4 528 384 | 5 003 557 | 5 503 905 | 6 065 991 | 6 684 285 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -51 066 580 | -49 016 452 | -46 744 652 | -44 239 435 | -41 471 999 | -38 416 127 | -35 035 704 | -31 313 536 | -27 207 457 | -22 679 074 | -17 675 517 | -12 171 612 | -6 105 621 | 578 665 |
| Срок окупаемости | 13 лет 4 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -40 600 000 | |
| -10 703 175 | ||
Операционные доходы | 467 833 | 9 217 123 |
| 393 433 | 9 068 323 | |
Компенсация коммунальных расходов | 74 400 | 148 800 |
Операционные расходы | -231 237 | -2 532 838 |
Эксплуатация960 руб/м² | -51 504 | -103 008 |
Коммунальные услуги | -74 400 | -148 800 |
Налог на имущество | -6 974 | -13 949 |
25% | -98 359 | -2 267 081 |
Чистый денежный поток | -51 066 580 | 6 684 285 |
Денежный поток наростающим итогом | -51 066 580 | 578 665 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 4 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 001 434 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~988 120 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 013 314 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Донская
Итоговый скор
5.2/10
5.2/10
2.8/10
8.4/10
5.5/10
Загрузка
