Купить квартиру 107.3 м² в ЖК Отражение в Сочи

40 600 000 ₽

380 тыс. ₽/м²

ЖК бизнес-класса

Окупаемость 13 лет

сдача 2 кв. 2026

Самый просторный лот в ЖК

вид на море

3 этаж

Центральный р-н

Предчистовая отделка

40 600 000 ₽

ЖК

Отражение

Застройщик

СЗ Стройинжиниринг

Район

Центральный

Адрес

Донской пер.

Этаж

3 / 12

Площадь (общая)

107.3

Площадь (жилая)

98.2

Высота потолков

2.7

Санузел

Раздельный

Балкон

Есть

Есть, 2 балкона

Вид из окон

Море

Статус

Квартира

Класс

Бизнес

Отделка

Предчистовая

Цена за метр

380 000

Контекст предложения

ЖК

Отражение

Статус

Квартира

Схема сделки

ДДУ с эскроу

Защита

Продажа по ФЗ-214

Срок

Сдача: Q2 2026

Застройщик

СЗ Стройинжиниринг

Аккредитация

ИРД

Проектная документация →

Полная проверка ЖК →

Рассчет окупаемости

Денежный поток от объекта	старт	Ноябрь 2026 до Декабрь 2026	Декабрь 2027	Декабрь 2028	Декабрь 2029	Декабрь 2030	Декабрь 2031	Декабрь 2032	Декабрь 2033	Декабрь 2034	Декабрь 2035	Декабрь 2036	Декабрь 2037	Декабрь 2038	Декабрь 2039	Декабрь 2040
Стоимость приобретения	руб.	-40 600 000
	руб.	-10 703 175
Операционные доходы	руб.	24 800	2 540 620	3 190 470	3 487 359	3 821 214	4 188 456	4 602 110	5 036 784	5 525 582	6 063 260	6 668 891	7 305 297	8 020 947	8 808 161	9 694 865
	руб.	0	2 404 220	3 041 670	3 338 559	3 672 414	4 039 656	4 453 310	4 887 984	5 376 782	5 914 460	6 520 091	7 156 497	7 872 147	8 659 361	9 546 065
Компенсация коммунальных расходов	руб.	24 800	136 400	148 800	148 800	148 800	148 800	148 800	148 800	148 800	148 800	148 800	148 800	148 800	148 800	148 800
Операционные расходы	руб.	-44 293	-844 666	-1 026 175	-1 100 396	-1 183 860	-1 275 669	-1 379 085	-1 487 752	-1 609 953	-1 744 372	-1 895 778	-2 054 881	-2 233 792	-2 430 598	-2 652 273
Эксплуатация960 руб/м²	руб.	-17 168	-94 424	-103 008	-103 008	-103 008	-103 008	-103 008	-103 008	-103 008	-103 008	-103 008	-103 008	-103 008	-103 008	-103 008
Коммунальные услуги	руб.	-24 800	-136 400	-148 800	-148 800	-148 800	-148 800	-148 800	-148 800	-148 800	-148 800	-148 800	-148 800	-148 800	-148 800	-148 800
Налог на имущество	руб.	-2 325	-12 786	-13 949	-13 949	-13 949	-13 949	-13 949	-13 949	-13 949	-13 949	-13 949	-13 949	-13 949	-13 949	-13 949
25%	руб.	0	-601 056	-760 418	-834 639	-918 103	-1 009 912	-1 113 328	-1 221 995	-1 344 196	-1 478 615	-1 630 021	-1 789 124	-1 968 035	-2 164 841	-2 386 516
Чистый денежный поток	руб.	-51 322 668	1 695 954	2 164 296	2 386 963	2 637 355	2 912 787	3 223 025	3 549 032	3 915 629	4 318 888	4 773 113	5 250 416	5 787 155	6 377 563	7 042 592
Денежный поток наростающим итогом	руб.	-51 322 668	-49 626 714	-47 462 418	-45 075 455	-42 438 101	-39 525 314	-36 302 289	-32 753 257	-28 837 628	-24 518 739	-19 745 626	-14 495 210	-8 708 056	-2 330 492	4 712 100
Срок окупаемости	13 лет 7 мес.

Показатель	1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026	Последний период Декабрь 2040
Стоимость приобретения	-40 600 000
	-10 703 175
Операционные доходы	24 800	9 694 865
	0	9 546 065
Компенсация коммунальных расходов	24 800	148 800
Операционные расходы	-44 293	-2 652 273
Эксплуатация960 руб/м²	-17 168	-103 008
Коммунальные услуги	-24 800	-148 800
Налог на имущество	-2 325	-13 949
25%	0	-2 386 516
Чистый денежный поток	-51 322 668	7 042 592
Денежный поток наростающим итогом	-51 322 668	4 712 100
Срок окупаемости	13 лет	7 мес.

Что важно учесть

Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора