40 600 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Донской пер.
Этаж
3 / 12
Площадь (общая)
107.3
Площадь (жилая)
98.2
Высота потолков
2.7
Санузел
Раздельный
Балкон
Есть
Есть, 2 балкона
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
380 000
Купить квартиру 107.3 м² в ЖК Отражение в Сочи
Самый просторный лот в ЖК
вид на море
3 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 | Декабрь 2040 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -40 600 000 | ||||||||||||||
| руб. | -10 703 175 | |||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 236 083 | 2 957 519 | 3 245 008 | 3 547 350 | 3 887 205 | 4 261 045 | 4 681 958 | 5 124 616 | 5 622 198 | 6 169 538 | 6 785 796 | 7 433 893 | 8 162 402 | 8 963 762 | 9 866 026 |
| руб. | 186 483 | 2 808 719 | 3 096 208 | 3 398 550 | 3 738 405 | 4 112 245 | 4 533 158 | 4 975 816 | 5 473 398 | 6 020 738 | 6 636 996 | 7 285 093 | 8 013 602 | 8 814 962 | 9 717 226 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 49 600 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 |
Операционные расходы | руб. | -135 207 | -967 938 | -1 039 809 | -1 115 394 | -1 200 357 | -1 293 817 | -1 399 047 | -1 509 710 | -1 634 107 | -1 770 941 | -1 925 005 | -2 087 029 | -2 269 157 | -2 469 498 | -2 695 063 |
Эксплуатация960 руб/м² | руб. | -34 336 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 |
Коммунальные услуги | руб. | -49 600 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 |
Налог на имущество | руб. | -4 650 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 |
25% | руб. | -46 621 | -702 181 | -774 052 | -849 637 | -934 600 | -1 028 060 | -1 133 290 | -1 243 953 | -1 368 350 | -1 505 184 | -1 659 248 | -1 821 272 | -2 003 400 | -2 203 741 | -2 429 306 |
Чистый денежный поток | руб. | -51 202 299 | 1 989 581 | 2 205 199 | 2 431 956 | 2 686 848 | 2 967 228 | 3 282 911 | 3 614 907 | 3 988 091 | 4 398 597 | 4 860 791 | 5 346 864 | 5 893 245 | 6 494 265 | 7 170 963 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -51 202 299 | -49 212 718 | -47 007 519 | -44 575 563 | -41 888 716 | -38 921 487 | -35 638 577 | -32 023 670 | -28 035 579 | -23 636 982 | -18 776 190 | -13 429 326 | -7 536 081 | -1 041 816 | 6 129 147 |
| Срок окупаемости | 13 лет 6 мес. |
Показатель | 1-й период Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2040 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -40 600 000 | |
| -10 703 175 | ||
Операционные доходы | 236 083 | 9 866 026 |
| 186 483 | 9 717 226 | |
Компенсация коммунальных расходов | 49 600 | 148 800 |
Операционные расходы | -135 207 | -2 695 063 |
Эксплуатация960 руб/м² | -34 336 | -103 008 |
Коммунальные услуги | -49 600 | -148 800 |
Налог на имущество | -4 650 | -13 949 |
25% | -46 621 | -2 429 306 |
Чистый денежный поток | -51 202 299 | 7 170 963 |
Денежный поток наростающим итогом | -51 202 299 | 6 129 147 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 6 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 001 434 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~967 938 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 033 496 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Донская
Итоговый скор
5.2/10
5.2/10
2.8/10
8.4/10
5.5/10
Загрузка
